Ринок сільгоспземель: був цвіт, буде й плід

Ринок сільгоспземель планують відкривати поступово. Уже напрацьовано чимало варіантів його відкриття. У парламент торік було подано кілька десятків законопроектів. З огляду на настрої й побоювання, що селян обезземелять агрохолдинги, відкриття ринку пропонують обмежити кількома районами або ж лише державними та комунальними землями, щоб сформувалася ціна і люди не продали паї за безцінь.

Держгеокадастр пропонує розпочати продаж паїв з 2017 року виключно державному операторові, а з 2019-го, коли механізми продажу та ціни буде відрегульовано, відкрити ринок для всіх.

Доки ж депутати вирішують, яким бути ринку землі, «УК» запитав в експертів, наскільки готова інфраструктура до його введення, чи прописане антимонопольне законодавство щодо землі.

Кадастрово- реєстраційні ляпи

На думку завкафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування Андрія Мартина, готовність інфраструктури висока. Та щоб ринок успішно запрацював, потрібно удосконалити наявну кадастрову та реєстраційну системи, налагодити їх взаємодію та вирішити питання з авторськими правами на їх програмне забезпечення. Експерт нагадав, що з 2004 року Державний земельний кадастр (ДЗК) працює в електронній версії, у 2013-му він став публічним, а з осені 2015-го будь-хто може дізнатися про власників та користувачів ділянок, внесених у нього. Завдяки проекту Світового банку в ДЗК інформацію про паї відображено краще, ніж про інші землі. Як наслідок, кадастр успішно обслуговує ринок оренди, а саме 4,7 мільйона договорів.

Серед недоліків нашого кадастру — багато помилок (через тривалу не публічність) та проблема з їх виправленням. А все тому, що авторські права на програмне забезпечення ДЗК належать не державі, як має бути, а групі з 16 фізосіб. Адміністрування ж здійснює державне підприємство, суб’єкт господарювання, основна мета якого — отримати прибуток, уточнює експерт.

У кадастрах інших країн теж є помилки, але їх швидко виправляють, щоб полегшити життя землевласникам і землекористувачам. «В Україні ж виправлення помилок, як правило, — «розвід» на гроші», — пояснив Андрій Мартин. Він додав, що в кадастрі не відображається інформація про координати меж та деякі інші характеристики паїв, як мало б бути згідно із Законом «Про державний земельний кадастр», лише тому, що так вирішили люди, які відповідають за ДЗК.

На думку експерта, на сьогодні кадастр надмірно комерціалізовано і монополізовано. Зокрема, отримати витяг із нього можна лише у ЦНАП на місцях, хоч в ідеалі це мало б бути в електронному вигляді день у день.

Щодо реєстру прав на нерухоме майно, то його запровадили лише з 1 січня 2013 року і заповнюють у міру транзакцій із об’єктами нерухомості. У нього внесено майже 1,5 мільйона об’єктів, хоч є 25 мільйонів земельних ділянок. Нотаріуси, яких в Україні 6,5 тисячі (з них 1,5 тисячі державних),  у 2015 році отримали змогу реєструвати право на нерухоме майно, можуть підключитися до ДЗК, лише придбавши за 150 доларів у конкретно визначеної фірми модуль розшифрування і за 900 гривень — програмне забезпечення. Тому вони дуже неохоче йдуть на це.

У 2016 році, за прогнозами Андрія Мартина, робота з наповнення реєстру пришвидшиться, адже з 1 січня розширено коло суб’єктів: реєструвати право на нерухоме майно зможуть також посадові особи місцевого самоврядування, банки, неакредитовані особи.

«Буде півроку адаптації, коли всі з’ясовуватимуть, як реєструвати права по-новому. Коли все запрацює, стане менше корупції, бо зникне монополія з надання адмінпослуг», — резюмує Андрій Мартин.

Монополія і фінанси

Оцінювати ринкову вартість землі теж є кому. У держреєстрі оцінювачів з експертно-грошової оцінки земділянок зареєстровано 2,3 тисячі фахівців. Підготовано понад 4 тисячі оцінювачів та 740 реєстраторів-аукціоністів з підготовки земторгів. За словами Андрія Мартина, з 2010 року в Україні функціонує 570 товарних бірж, половина з яких має аукціоністів-ліцитаторів. З 2012-го (після ухвалення відповідного законодавства) вони продають землі несільськогосподарського призначення і здають в оренду землю сільгосппризначення держвласності. З 2013 року працює веб-портал  torgy.land.gov.ua, де Держгеокадастр оприлюднює інформацію із земторгів, починаючи з конкурсів для добору виконавців, оцінювачів, землевпорядників і закінчуючи оголошеннями про проведення торгів, їх результати. Недолік системи — брак процедури проведення електронних земельних торгів і те, що аукціоністи не мають доступу до кадастру.

На ринку певне занепокоєння викликають кілька законопроектів, зареєстрованих у парламенті.

«За законопроектом Івченка хочуть усіх оцінювачів змусити замінити кваліфікаційні свідоцтва на кваліфікаційні сертифікати через Держгеокадастр, щоб поміняти один папірець на інший», — наголосив Андрій Мартин, додавши, що проект передбачає переформатування кваліфікаційних комісій під Держгеокадастр, щоб можна було у ручному режимі регулювати транзакції оцінювачів (ліцитаторів) та землевпорядників. Є побоювання, що це призведе до блокування ринкового обігу не лише земділянок, а й усієї нерухомості й зростання у рази транзакційних затрат.

Експерт розкритикував законопроект Держгеокадастру «Про обіг земель сільгоспризначення», виставлений на громадське обговорення. «Пропонують створити державне підприємство-монополіста, яке буде єдиним торговельним майданчиком для всього продажу землі, братиме собі комісію і «стригтиме купони», як це було за попередньої влади», — зауважив він. 

Як відомо, у суспільстві побоюються, що хтось скуповуватиме аграрні гектари за кримінальні кошти.  «Цього не станеться, бо з 2014 року в Україні діє жорстке законодавство у сфері легалізації доходів, отриманих злочинним шляхом», — зауважує член ради асоціації «Земельна спілка України» Сергій Біленко. Усі операції купівлі-продажу майна підлягають фінансовому  моніторингу, а всі розрахунки проводять у безготівковій формі. Суб’єкти фінмоніторингу — нотаріуси, банки — мають по десять разів перевірити кожного клієнта, аби переконатися, що операція не має ознак сумнівності, і відзвітувати державі.

Що ж до антимонопольного регулювання ринків нерухомості, то це нова сфера діяльності для Антимонопольного комітету, на відміну від напрацьованих (ПЕК, ЖКГ тощо). Комітету ще треба навчитися, як правильно працювати на ринку землі, збирати докази надмірної концентрації, застосовувати санкції тощо, переконаний експерт.

Із 2001 року в Україні чинний закон «Про захист економічної конкуренції», є критерії, як визначати надмірну концентрацію активів в одних руках. Останніми роками АМКУ почав досліджувати економічну конкуренцію на ринку оренди сільгоспземлі.

«Якщо в регіоні виникає безальтернативна оренда, АМКУ може прийти і трішки попити крові з такого орендаря, який на монопольних умовах нав’язує оренду селянам», — зауважив Сергій Біленко.

У 2015 році, по суті, знято обмеження на максимальну площу земель сільгосппризначення — 100 гектарів в одних руках, які були у перехідних та прикінцевих положеннях Земельного кодексу. Тож парламенту ще належить попрацювати у цій сфері. За прогнозами Сергія Біленка, інфраструктура підтягнеться під ринок, щойно з’являться зрозумілі правила гри, як це було, коли відкривали фондовий ринок.