Ринок житлової нерухомості України, який і без того був надто млявим ще за «мирних» умов 2013 року, на початку буремного 2014-го взагалі практично перейшов на «сплячі» позиції. Так, багато хто з учасників вирішили відкласти прийняття рішень щодо купівлі-продажу житла до кращих, спокійніших часів. 

Насамперед це пов’язано з нестійкістю національної валюти. Тому в лютому — першій половині березня угоди підписувалися лише у тих випадках, коли обидві сторони йшли на взаємні поступки, включаючи всі тонкощі щодо перерахування валют та способів мінімізації втрат при їхній конвертації. Також дуже негативно на ринок житла впливає так звана монополізація ринку оцінки нерухомості, яка нещодавно діє в Україні і є, по суті, вмілою вигадкою минулої влади.

Реакція на послаблення гривні

Слід нагадати, що згідно з цими правилами оцінки різко скоротилася кількість професійних оцінювачів та значно подорожчали їхні послуги. 27 лютого народний депутат Сергій Міщенко вніс на розгляд Верховної Ради проект закону про зміни в Податковий кодекс (реєстраційний №4291-2), яким буде ліквідовано монополізацію надання послуг у цій царині. Тому стагнація ринку нерухомості поки що лише набирає обертів.

Так, за інформацією консалтингової компанії SV Development, у лютому порівняно з січнем кількість угод купівлі-продажу житла у Києві знизилася на 21,8% — до 1106. При цьому кількість таких угод на первинному ринку столиці впала на 21,1%. Хоча, як відомо, останніми місяцями потенційні покупці виявляли набагато більшу зацікавленість саме новими помешканнями в будинках, які ще тільки почали зводити, аніж вторинними квартирами. Якщо у лютому в Києві було укладено 694 угоди на купівлю-продаж житла у недобудованих будинках, то на вторинному ринку — лише 412.

Ситуація щодо активності (чи то краще буде сказати, пасивності) продажу в інших містах України залишається подібною до столичної. Безумовно, первинний ринок житла в українських містах працював набагато активніше,?ніж вторинний. І більше того, як вважає аналітик Володимир Коломейко, навіть у складні періоди жорстких протистоянь у столиці на багатьох об’єктах роботи виконувалися доволі інтенсивно.

Що стосується цінової політики, то, за результатами дослідження інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість», первинний ринок на кінець першої декади березня практично ніяк не відреагував на послаблення гривні. Однак, на переконання фахівців, це повинно статися, і до кінця першої декади квітня компанії-забудовники збільшать вартість нових помешкань. Хоча, якщо нова житлова нерухомість, приміром, підвищиться у ціні на 10–12%, невідомо, як на це відреагують потенційні покупці! Можливо, вони навпаки (попри великий попит на цьому сегменті ринку, який спостерігався останніми місяцями) «згорнуть» свої плани щодо придбання житла на більш віддалену перспективу. До того ж, чого гріха таїти, військова агресія Росії може швидко внести свої ще більші негативи для цього ринку не в бік цінового зростання, а навпаки, до різкого зниження активності на будмайданчиках.

Більшість будмайданчиків простоювала

Про останнє, як факт, свідчить колега Володимира Коломейка (який висловлює зовсім протилежну думку), аналітик ринку Ігор Ващук. Він, навпаки, вважає, що наприкінці лютого майже 90% будівельних майданчиків Києва були змушені призупинити свою роботу. «Взагалі ж, я переконаний, якщо курс гривні закріпиться на відмітці 10 одиниць за американський долар, то близько 30% будівельних проектів можуть бути заморожені на невизначений термін. Водночас вартість квадратного метра в новобудовах може зрости на 5–7%», — прогнозує він.

Втім, якщо порівнювати вартість квадратного метра житла в різних містах України, яка була на 15 березня 2014 року, з аналогічним показником станом на 1 грудня 2013 року (див. інфографіку), то можна дійти висновку, що його активного зростання не відбулося. А, за даними того ж порталу «Столична нерухомість», у лютому 2014-го середня вартість квадрата житла економ-класу у Києві порівняно з січнем 2014-го збільшилася на 1,3%.

Зростання, по суті, і не могло бути високим. Це підтверджується тим, що у лютому-березні фахівці ринку спостерігали зниження попиту на новобудови низького ступеня готовності. Отже, люди за причини нестійкої політичної ситуації в країні вже не хочуть вкладати кошти у будівництво на так званому етапі котловану, що було досить популярним явищем ще влітку-восени 2013 року. Звісно, що частина потенційних покупців (ті, в кого є кошти) шукають хороші варіанти щодо купівлі житла на кінцевому етапі зведення (в цьому випадку вартість квартир буде на 20–25% більшою, ніж на початковому етапі).

Ігор Ващук також каже про те, що деякі покупці (щоправда, їх зовсім небагато) переключаться на вторинний ринок. Та простежити цю тенденцію, якщо вона і є характерною, зараз дуже важко.

Корупційна складова та економ-варіанти

Нині будівельному ринку дійсно непросто. Нинішня доба, з якою прийшла нова влада, оголила болісні питання великої корупції в галузі та в контролюючих органах, завдяки якій цінова складова квадратного метра житла збільшувалася щонайменше на 20%. Таким чином, є сподівання, що незабаром принаймні на одну п’яту, враховуючи боротьбу з цим ганебним явищем, будівельники можуть знизити вартість житла.

Однак і їм не слід забувати, що вони також можуть зменшувати складову вартості, варіюючи показник рентабельності. До речі, ще 2010 року влада обіцяла українцям масовий прихід на наш ринок західних компаній, які начебто зголошувалися зводити в нашій країні житло з вартістю квадратного метра 500 доларів.

У ті роки кореспондент «УК» неодноразово намагався достукатися до вже колишнього головного куратора з цих питань, голови Держагенції з інвестицій та управління національними проектами Владислава Каськіва, щоби його відомство прояснило ситуацію — чому ж західні інвестори так і не йдуть в житлове будівництво України? Але чітких відповідей на ці питання тоді отримано так і не вдалося.

Можливо, згодом, коли країна трохи оговтається від пекучих ран сьогодення, люди знову поставлять це болюче питання вже новій владі, адже будівництво — це без перебільшення найголовніша галузь економіки будь-якої країни. А, можливо, також варто чекати і активності китайських девелоперів, які ще раніше вели перемовини щодо «експорту» будівельних технологій та зведення економ-житла.

Важливо окреслити ще одну проблему, яка тривалий час хвилює будівельні компанії — нестача грошових ресурсів та неможливість отримання від українських банків довгих та дешевих кредитів на зведення житла.

Як вважає генеральний директор девелоперської компанії BuildandLiveDevelopment Віктор Распутний, для того, щоб безболісно будувати за кредиту з відсотковою ставкою 30% річних (навіть 22%), повинні бути великі обсяги продажу, аналогічні тим, які фіксувалися в Україні до кризи 2008 року. «Наразі ж, враховуючи динаміку реалізації площ в 2012–2013 роках, грошові потоки від усіх проданих об’єктів йдуть не на подальший розвиток проекту, а на погашення відсотків та зобов’язань за кредитом», — резюмує він.

Дійсно, і банки, і будівельні компанії чекають грошових ресурсів з «розумними» відсотками та які б обслуговувалися на, скажімо так, більш європейських умовах. Слід сподіватися, що останні дії Нацбанку щодо регулювання ліквідності банків та майбутня широка співпраця з європейськими та світовими фінансовими установами, підштовхнуть до вирішення цього важливого питання.

І в доларах, і у нацвалюті

Щодо поведінки вторинного ринку житла за кінець лютого—першу половину березня, то тут експерти «вимальовують» надто цікаву тенденцію. Так, на думку Володимира Коломейка, дуже складно було отримати достовірну інформацію про ціни продажу та коефіцієнт перерахування валют. І дійсно, за умов «бовтанки» з курсом гривні стосовно до американського долара та інших твердих валют світу це було зробити непросто. Ситуація ускладнювалася тим, що пропозиції від продавців житла на вторинному ринку вказані і у валюті, і у гривні. Однак можна сказати, що вартість таких квартир у багатьох містах продовжує знижуватися.

«УК» порівняв ціни на однокімнатну квартиру площею до 35 квадратних метрів у спальних районах великих міст України у 2013-му та 2014 роках. Так, наразі можна стверджувати, що у Києві, Донецьку, Харкові ціни пропозицій (а не продажу — що дуже важливо. — Авт.) знизилися на 5–10% порівняно з даними станом на 1 червня 2013 року. У інших містах вони або незначно зросли, або залишилися на місці. Але, якщо говорити про остаточну вартість житла, як кажуть, вже після торгу, то ціни на квартири можуть бути на 15–20% меншими від заявлених.

Враховуючи незрозумілу в подальшому політико-економічну ситуацію в країні, говорити хоч про якесь зростання цін на вторинному ринку взагалі не доводиться. Це вже не кажучи про те, що з кожним місяцем воно амортизується. Таким чином, на подальший розвиток як первинного, так і вторинного ринку житла України і надалі впливатиме велика кризова ситуація в державі. І прогнозувати, приміром до літа, надто важко.