Рілля не любить чужинців

АНАЛІЗ 

Перетворення в земельній галузі України грунтуються на досвіді багатьох країн

Артем КОРОЛЕНКО
спеціально для «Урядового кур’єра»

Україна — не перша і не єдина країна у світі, якій доводиться проводити земельну реформу. Над питанням «Кому володіти сільськогосподарськими угіддями?» замислювалися у багатьох державах, де сільське господарство успішно функціонує. Що об’єднує Болгарію, Румунію, Угорщину, Литву та деякі штати США? Те, що земля там перебуває у приватній власності, але іноземцям її не продають. Аналогічну модель планують запровадити і в Україні.

Обмеження на володіння сільгоспугіддями для іноземців тією чи іншою мірою є в більшості країн світу. Так, у Європейському Союзі право на купівлю землі поширюється тільки на громадян країн ЄС, стосовно до всіх інших встановлюються жорсткі перепони.

При цьому в країнах Східної Європи, які пережили трансформацію із соціалізму в капіталізм, тимчасово (в середньому на сім років) встановлено заборону на купівлю землі іноземцями. Навіть громадянами Євросоюзу. Це пояснюється тим, що ціна ріллі в цих країнах значно нижча, ніж у «старих» членів ЄС.

Так, в Угорщині, де мораторій на придбання землі аграрного призначення існує з 2004 року, а торік продовжено ще на три роки, середня ціна гектара коливається від 2,4 до 3,1 тис. євро. Але до закінчення мораторію, за прогнозами експертів, вартість зросте до 5 тис. євро. І зрівняється із середньоєвропейською ціною. В такому разі купівля землі для спекуляцій втратить економічний сенс.

У Литві і Румунії теж аналогічна ситуація: заборону на продаж землі іноземцям продовжено до травня 2014 року. Чинне законодавство цих країн допускає придбання землі тільки фізичними та юридичними особами, що проживають на їх території.

У Болгарії діє закон про власність і використання земель сільськогосподарського призначення. Він передбачає заборону на придбання іноземцями та іноземними юридичними особами права власності на землю сільськогосподарського призначення, а так само лісові угіддя, за винятком спадкоємців за законом (не за заповітом). У цьому разі іноземні фізичні особи можуть отримати землю у спадок від родичів, одначе в трирічний термін після відкриття спадщини зобов’язані передати її (продати або здати в оренду) місцевим особам.

У Китаї купівлю землі іноземцями так само заборонено. Офіційно земля перебуває в державній і колективній власності селян. Але обробляти її закордонним компаніям можна: на правах довгострокової оренди і за умови, що китайська сторона буде партнером іноземного інвестора.

У багатьох країнах землю формально можна купити іноземним громадянам, та, по-перше, не всім, а, по-друге, з таким списком додаткових умов, який, по суті, рівноцінний забороні.

Взяти, приміром, США. Незважаючи на декларовану відкритість її економіки, іноземці володіють вкрай незначною частиною сільгоспугідь країни — менше 1%. Причому головним чином це не найкращі пасовища. А їхні власники — виключно канадці та європейці. Причина в тому, що згідно з актом про іноземні капіталовкладення в сільське господарство від 1978 року іноземцям дозволено купувати сільгосп?угіддя в США, але в кожному окремому випадку вони повинні повідомляти про це Міністерство сільського господарства США. Те саме стосується і лісових угідь.

Але остаточне рішення про допуск іноземців до американської землі приймають штати. У 28 штатах існують закони щодо обмеження прав іноземців на купівлю земель сільськогосподарського призначення. За своєю жорсткістю ці обмеження значно різняться. Приміром у Канзасі іноземцям узагалі заборонено купувати сільськогосподарські землі. У штаті Айдахо заборона стосується земель, що належать штату. У деяких штатах, таких як Джорджія, Кентуккі, Мериленд, заборона поширюється вибірково на ті держави, які не розглядаються як дружні. В Індіані та низці інших штатів обмежується площа землі, яка може бути продана іноземцям (не більше 2 га).

Цікавим може видатися досвід Австрії. Там у кожній з 9 федеральних земель існують свої правила для купівлі сільгоспземлі іноземцями. Але загальне правило для всіх: кожна угода перебуває під невсипущим контролем влади. Покупець повинен на ділі довести, що куплена земля «працює» за призначенням. Якщо це ферма, то вона і залишиться фермою, і в ній має утримуватися мінімум 5 корів. Якщо луки — то нічого, крім трави, там бути не повинно. Щорічні перевірки виконання зобов’язань унеможливлюють купівлю землі в Австрії іноземцями для спекуляцій.

А в Ірландії, де сильні місцеві традиції боротьби за землю з англійськими лендлордами, лише звернутися в земельну комісію з проханням про дозвіл купівлі землі для ведення сільського господарства можна після 7 або більше років постійного проживання в країні. Але це ще не гарантує позитивного рішення комісії.

Про що свідчать ці приклади? Приватна власність на землю — зовсім не означає, що її скуплять іноземці. Якщо в законодавстві є чіткі обмеження, а самі закони виписані так, що обійти їх неможливо, побоювання безпідставні.

На думку фахівців, проект закону «Про ринок земель», який повинен відкрити шлях перетворенням у земельній галузі в Україні, грунтується на досвіді багатьох країн: як тих, де приватна власність на землю має давні традиції, так і тих, які приватизували її нещодавно. 

А ЯК У СУСІДІВ?

В Угорщині іноземці не скуповують гектари, а інвестують у них

Галина ВОВЧЕНКО
для «Урядового кур’єра»

 

Право власності на землю громадяни України отримали ще у 1992. Щоправда, повноцінними землевласниками ще й досі себе не відчули. Та навіть більше — бояться самого словосполучення «ринок землі». Проте досвід країн, які ввели обмежений продаж сільгоспугідь (без фірм та іноземців), заспокоює: землю ніхто не краде, а інвестують у неї. Такий саме шлях обрала й Україна…

Земельна реформа фактично розпочалась у нашій державі ще за часів СРСР — у 1990 році. За два роки були внесені зміни у Земельний кодекс, які визначили право приватної власності на землю. Одночасно парламент встановив мораторій (тобто тимчасову заборону) на продаж земель сільськогосподарського призначення у приватну власність.

Утім, нема нічого тривалішого, ніж тимчасове. Мораторій діє й зараз, і його навчилися віртуозно обходити. За словами міністра аграрної політики та продовольства Миколи Присяжнюка, наразі земля фактично є товаром, який, використовуючи прогалини законодавства, скуповують та продають різні ділки. «Різниця лише в тому, що сьогодні цим займаються переважно спекулянти, а після прийняття закону «Про ринок земель» повноцінними учасниками процесу стануть люди, які працюють на землі та годують країну», — наголосив міністр.

Не секрет, що спроби запустити механізм ринку землі робилися й раніше. Але головною перешкодою на шляху реформування сучасних земельних відносин була суспільна думка. Передусім — побоювання людей, що найцінніше багатство України скуплять іноземці та потужні комерційні структури.

Зараз про ці острахи можна забути. Проект закону «Про ринок земель» убезпечує населення України від подібних негараздів. У проекті чітко записано, що іноземці та юридичні особи, навіть вітчизняні, не матимуть права придбавати землі сільськогосподарського призначення. Це право ексклюзивно надається лише фізичним особам-громадянам України.

У світовій практиці це не новина. Подібна модель нині існує в багатьох країнах. Приміром, в Угорщині. Там покупцями земельної ділянки можуть бути лише громадянин країни та держава в особі Національного земельного фонду. Юридичні особи та іноземці позбавлені права купувати угорські землі.

Мораторій для іноземців тут введений ще 2004 року (буквально напередодні приєднання країни до ЄС). При цьому керівництво Угорщини зіштовхнулося зі складною проблемою. Законодавство Європейського Союзу дозволяє громадянам держав, що є його членами, купувати ділянки в межах Євросоюзу (для громадян інших країн при цьому існують значні обмеження). Для нових членів ЄС зі Східної Європи існував так званий перехідний період: іноземців не допускали до купівлі їхніх земель п’ять — сім років після вступу до ЄС. Цим правом разом з Угорщиною скористалися Чехія, Литва, Словаччина тощо. У 2011 році мораторій мав закінчитися.

З огляду на це, торік уряд Угорщини звернувся до Євросоюзу з проханням подовжити заборону на купівлю земель іноземцями ще на три роки. В результаті напружених перемовин між Будапештом та ЄС мораторій на придбання сільськогосподарських земель іноземцями таки зберігся. Виняток зробили хіба що для європейців, які не менше трьох років постійно проживають на території Угорщини та весь цей час працюють виключно в сільськогосподарській царині.

Такі самі правила встановлені і в Чехії: там іноземці можуть купувати землю, якщо вони є громадянами ЄС, постійно мешкають у Чехії понад три роки та зареєстровані як реально працюючі фермери. Не дозволяють поки що придбавати сільськогосподарські землі іноземцям та іноземним компаніям болгари. В Ірландії, щоб отримати дозвіл на придбання землі для агробізнесу, іноземному громадянину треба прожити в країні понад сім років. Навіть у найліберальнішій країні світу — США — є заборона на придбання земель іноземцями на рівні штатів. При цьому обмеження є у 28 штатах, а повна заборона — у кількох.

Згадані країни мають досить непогані за обсягом іноземні агроінвестиції. Так, в угорську ріллю щороку вкладаються сотні мільйонів євро. Зацікавити інвестора вдалося досить просто: іноземна юридична особа, якій заборонено мати землю у власності, може орендувати її в межах, встановлених законом. Орендна плата за 1 гектар ріллі в середньому по Угорщині становить 160-200 євро. Передача в оренду земельної ділянки відбувається виключно через аукціон, а максимальна площа орендованої ділянки не може перевищувати 2500 га на фізичну чи юридичну особу. Українські урядовці, до речі, також планують обмеження максимальної площі земельних ділянок в одних руках.

А щоб не було махінацій, угорці заборонили землевласникам-аграріям дарувати свої ділянки кому-небудь, окрім близьких родичів, а також обмежили можливість перепродувати землю частіше одного разу на кілька років. Аналогічні норми пропонуються і в проекті вітчизняного закону «Про ринок земель»: запровадження підвищених ставок державного мита при перепродажу земельних ділянок упродовж п’яти років має гарантовано запобігти спекуляції.

Насамкінець зауважимо, досвід європейських країн, тієї самої Угорщини, свідчить: таку систему можна побудувати лише, якщо землями сільгосппризначення володітимуть виключно свої громадяни, а гроші на їхній обробіток дають зацікавлені закордонні інвестори. Чому б Україні не зробити так само? Щоправда, для цього треба ухвалити прозоре і чітке законодавство, створити справді цивілізоване підгрунтя для ринку землі та прибрати лазівки, якими користуються земельні спекулянти.