Більшість власників житла в багатоквартирному будинку знає, в який спосіб можна забезпечити собі в ньому комфорт. Вкрутити лампочку в під’їзді, прочистити каналізацію, замінити пошкоджену трубу повинні — хто? Держава, місцева влада, ЖЕК. Із цим уже майже 20 років категорично не погоджується киянка Вікторія Погорєлова. Зворотне доводить не тільки на словах, розповідаючи численним аудиторіям, що проста формула: свої гроші своїми руками на свою власність — найефективніша, а й успішно застосовує її, очоливши правління ОСББ в будинку не першої молодості. Принаймні мені він одразу впав в око акуратним суцільним, а не клаптиковим, утепленням зовнішніх стін.
«Ідеєю термомодернізації я загорілася ще в 1997 році, а бачите, ми її досі не закінчили, — такими словами зустріла мене біля будинку пані Вікторія, пояснивши, що нині бригада робітників утеплює горішнє перекриття. — Хоч за цей час багато зробили для комфортного проживання. Зокрема чи не першими в країні встановили індивідуальний тепловий пункт з погодним регулюванням». Значно компактніше порівняно з попереднім устаткування ще й вивільнило значну площу в напівпідвальному приміщенні для штабу ОСББ, проведення зборів співвласників. Тут ми і розмовляємо з Вікторією ПОГОРЄЛОВОЮ.
— Вікторіє Володимирівно, що треба знати для успішного управління ОСББ? Ніде ж цього не вчать.
— Насправді інформації дуже багато, зокрема в інтернеті, який доступний усім. Звідти можна дізнатися і про численні тренінги з цієї тематики, обмін досвідом.
Однак насамперед треба мати бажання щось змінити. Бо економіка тут не надто складна. Спочатку визначаємося, що нам треба, і розраховуємо, скільки грошей потрібно. Потім з’ясовуємо, що можемо самі і скільки доведеться залучати з інших джерел. Тобто доходи дорівнюють витратам. Нам не треба мінімізувати прибуток, бо в нас його нема, не треба робити шахер-махер з НДС, бо ми не платники його.
Ось і виходить, що ефективніше використовуємо гроші тоді, коли самі власники ними розпоряджаються. Нині ОСББ займається натуральним господарством, бо поки що нема з кого обирати. Знаєте, що найскладніше в житті голови правління? Знайти підрядника. Бо за свої гроші їх знаходиш, а за бюджетні тобі присилають будь-кого. Тож сумлінних підрядників ми передаємо з будинку в будинок як безцінний дар.
— Тобто головою правління ОСББ може стати просто ініціативна людина?
— Так. А порядна вона чи ні, мають визначити сусіди.
— А коли в сусідів позиція на кшталт «мені тільки ОСББ в житті не вистачало»? Як шукаєте з ними порозуміння?
— Треба усвідомити, що голова правління ОСББ нічим не відрізняється від інших співвласників, тільки діє від їхнього імені. Якщо власники квартир — співвласники спільного майна не зібралися й не ухвалили рішення, то правлінню нічого виконувати. І якщо тільки голова правління один в будинку щось хоче, то нічого не вийде. Тож не обійтися без союзників.
Скажімо, в усіх трьох наших парадних є члени правління. А коли розв’язуємо якесь конкретне завдання, то залучаємо інших активістів. Упевнена, що в кожному багатоквартирному будинку знайдуться економісти, бухгалтери, психологи, інші фахівці. Ми це з’ясували і покликали їх на нараду. Одні, умовно кажучи, відрізали, що мріємо про щось неможливе, інші стали прихильниками загальної справи. Тож коли ядро активістів сформоване, починається підготовка до зборів: роздаємо порядок денний, озвучуємо інформацію, активісти розносять її через сусідів і водночас вислуховують додаткові запитання. Тому на збори люди приходять підготовленими і до того, щоб поставити підпис. В іншому разі буде просто базар. Якщо назрівають серйозні справи, наприклад, брали перший кредит, то вивісили оголошення: приходьте, роз’яснюватимемо. Або коли міняли вікна в під’їздах, то фахівці компанії демонстрували свою продукцію, бо людей треба переконати, чому вони мають викласти 173 тисячі гривень.
Якби був супротив, я б нічого не зробила. Тому вдячна співвласникам за підтримку і вчасно сплачені кошти. Але крім цього в голови правління передовсім має бути внутрішнє переконання робити цю справу. Бо невпевненість перекладається на інших власників.
— Мабуть, у вашому будинку квартири не орендують?
— Чому, орендують, а їхні власники живуть і у Швеції, і в Ізраїлі, і в США. Але є скайп, електронна пошта. Ось і спілкуємося.
— Що відповісте на скарги потенційних колег, що їм не вистачає для створення ОСББ законодавчої бази, що на них держава хоче перекласти старий житловий фонд, не провівши попередньо капітального ремонту?
— Живу з упевненістю, що відповідальність за нинішній стан житлового фонду несуть власники квартир. Крапка. Ні держава, ні місцева влада, ні Президент, ні ООН, ні навіть ЖЕК.
Насправді ніхто ні на кого нічого не перекладав. Ще з початку 1990-х законодавчо врегульовано не лише передачу квартир у власність, а й зобов’язання щодо утримання спільного майна багатоквартирного будинку власниками квартир. То хто винен, що житловий фонд перебуває в такому стані? Власники. Скільки ще відер холодної води треба вилити їм на голову, щоб вони це зрозуміли? Закон про особливості здійснення права власності від 2015 року нічого нового не сказав щодо тягаря утримання власності. Його заслуга в тому, що він надав змогу ухвалювати рішення на зборах більшістю голосів співвласників, тобто віднині це не тільки прерогатива юридичної особи — ОСББ. Далі він повторив, що рішення щодо управління своєю власністю ухвалює власник, а коли цих власників багато, то вони можуть управляти цією спільною власністю у трьох формах: самі, шляхом створення юридичної особи — ОСББ або найняти професійного управителя.
А старі чи нові будинки — немає значення. У кожного власні проблеми. Скажімо, в одній львівській новобудові через три роки зіпсувалися всі труби, бо замість водопровідних встановили не придатні для цього. У своєму невеликому будинку я всім можу подивитися в очі, зате навантаження в нас на 1 кв. м значно більше. І двірник нам обходиться дорожче, ніж у 24-поверхівці, біля якої такої самої площі прибудинкова територія, зате ми не витрачаємося на утримання ліфтів тощо.
Треба засвоїти: ОСББ в наших умовах — це відчай, що трансформувався у творення. Скажімо, в одному з багатоквартирних будинків Дніпра люди об’єдналися тоді, коли одного ранку вийшли з парадного і вступили в калюжу з відходами життєдіяльності. А почалося з того, що під час будівництва один з каналізаційних стояків не було заведено в систему, і його вміст лився під будинок. Усі ходили, нюхали, обурювалися, писали кудись і… нічого не робили. І тільки коли створили ОСББ, то знайшли причину, все відремонтували.
А як відбувається зазвичай? Коли протікає, скажімо, дах, жителі горішнього поверху звертаються до ЖЕКу. А там відповідають: у нас нема грошей. І це правда. А хто винен? Власники, бо вони дозволяють органам місцевого самоврядування затвердити тариф для будинку, на який завідомо нічого не можна зробити, бо на поточний ремонт закладено нуль. Але і високий тариф для ЖЕКу — не вихід із ситуації, якщо нема контролю співвласників спільного майна багатоквартирного будинку за використанням цих грошей.
Завважте, більша частина України живе в індивідуальному секторі — ви чули від них про якісь проблеми?
— Я сама з цього сектору.
— І держава хоч раз зробила вам ремонт, поставила паркан, вкрутила лампочку?
— Що ви таке кажете?
— Тож коли в мене запитують, де межа, після якої держава повинна допомагати багатоквартирному будинку, адже є нерозв’язанні (в їхньому розумінні) проблеми, скажімо, завівся грибок, з’явилася тріщина, відповідаю: а коли те саме сталося в хаті баби Нюри? Тоді або громада збирається на толоку, або діти долучаються, або баба Нюра живе з грибком.
А в нас багатоквартирним будинкам, які в меншості, всі винні. Аварійний стан наближається — люди сидять і чекають, не ввімкнули опалення — сидять і чекають. А що вони зробили для того, щоб його ввімкнули? Нічого.
Тобто щоб розв’язати їхні проблеми, треба з нашого загального бюджету забрати гроші й віддати цьому будинку, бо там люди сидять і чекають.
Насправді нам усім треба зрозуміти, що завдання держави — захищати кордони, інтереси країни на міжнародній арені, гарантувати нам безпеку, але зовсім не її функція — ремонтувати багатоквартирні будинки. Це наша відповідальність. Упевнена, що змінити життя в країні зможемо, пройшовши школу ОСББ. Бо навчившись нормально ставитися до своєї власності, взявши на себе управління нею, зможемо побудувати нормальне життя в кварталі, місті, державі.
Чому не люблять ОСББ корупційні чиновники? Бо навівши порядок у будинку, де завжди 2х2=4, зацікавимося, наскільки ефективно використовують місцевий, державний бюджети. У нас є дуже хороша система ProZоrrо. Наприклад, ви дізнаєтеся, що завтра у вашому будинку безкоштовно встановлюватимуть металопластикові вікна. Але безкоштовно не буває. Бувають свої гроші і чужі гроші. Виходить, що на вашій власності, але чужій для того, хто робитиме, чужими руками витрачатимуть чужі гроші. Ефективна модель? Ні. Тож власники повинні зайти на ProZоrrо і дізнатися, хто підрядник, за якою технологією і за які гроші хтось у вас порядкуватиме. І проконтролювати, щоб поставили саме енергоефективні вікна, бо це роблять за гроші нашого спільного місцевого бюджету. І повинні зробити добре. А роблять абияк через те, що на шляху бюджетних грошей стоїть багато осіб, і вони або байдужі до результатів роботи, або хочуть ці гроші перенаправити на свою власність.
— Чи є статистика, у скількох багатоквартирних будинках створено ОСББ?
— Ця цифра постійно збільшується. Якщо 2015-го було 15 тисяч, то тепер — 27. І це попри численні складнощі. Нині багато ОСББ готові скористатися урядовою програмою «теплих» кредитів, навіть пройшли складну процедуру — кредитні комітети банків, але залишилися без фінансування. На жаль, закладених на цей рік 73 мільйонів гривень на всіх охочих не вистачило, а на наступний передбачили зовсім мало.
За що чиновники не люблять «теплі» кредити? Бо там нема основи для корупції: підрядника контролюють співвласники. Ця система могла зробити серйозні зрушення в розв’язанні проблеми житлово-комунального господарства країни.
— Як часто залучаєте кредитні кошти?
— За два останні роки ми скористались «теплими» кредитами двічі. Витратили 170 тисяч гривень власних коштів на подальше облаштування будинку, при цьому залучили бюджетних 915 тисяч. А можна було ще більше.
— У який спосіб це робите?
— Зокрема й завдяки столичній конкурсній програмі 30х70. Вона дає змогу на 30 тисяч власних коштів отримати 70 тисяч з місцевого бюджету. Потім на ці 30 тисяч у банку беремо кредит і одержуємо 40% вартості матеріалів, які в цьому кредиті від Держенергоефективності, і 30% — від бюджету Києва. У підсумку виходить співвідношення 1:5. На кожні ваші 20 тисяч отримуємо 80 тисяч з місцевого і державного бюджетів. Вигідно? Можна сидіти і нічого не робити, а можна, об’єднавшись, іти і брати. Бо гроші дають тільки тим, хто щось робить. Щоб зачинялися двері в парадному, не треба збиратися на мітинг під Верховною Радою — треба їх зачинити. Тому коли розповідають, що нема грошей, то проблема не в грошах. Треба всім змінити уявлення про те, як здійснювати капітальний ремонт. Про це нам на тренінгах казали іноземці, а тепер я на власному досвіді й досвіді колег з різних регіонів у цьому переконалася.
— Чи підраховували, скільки зекономили грошей завдяки проведеній термомодернізації?
— І знову питання не в грошах. Гроші ми вклали в термомодернізацію, натомість отримали комфортні умови. Скажімо, якби нічого не робили, то торік заплатили б на 191 тисячу більше за опалення і сиділи б у некомфортних умовах. А завдяки співфінансуванню, спільним діям та індивідуальному тепловому пункту з погодним регулюванням, утепленню труб, стін, перекриттів підвалу і даху, заміні вікон, навіть коли в будинок надходить теплоносій наполовину менший за норму, то цього вистачає, щоб добре почуватися.
— Що ви ще не зробили?
— Не залучили альтернативну енергетику, тож наступний крок — встановлюватимемо сонячні панелі й теплові насоси.
Наталя БОРОДЮК,
«Урядовий кур’єр»
ДОСЬЄ «УК»
Вікторія ПОГОРЄЛОВА. Народилася 1961 року в Києві. Закінчила Київський національний економічний університет. Здійснює методичну, консультаційну та правову допомогу в організації технічного обслуговування та ремонту житлового фонду ОСББ. Надає органам влади пропозиції щодо підготовки документів у сфері ЖКГ, зокрема щодо використання коштів у межах Загальнодержавної програми реформування ЖКГ.
Ми в Google+