Цінове розгойдування квадратних метрів

З настанням нового року деякі керівники компаній-забудовників почали вести розмови, що начебто через збільшення курсу долара до гривні та інших твердих валют, яке відбувається наприкінці 2017-го — початку 2018 року, вони будуть змушені збільшити ціни на квадратний метр житла. Ці висловлювання суперечать тим, які звучали ще, приміром, до 15 грудня 2017 року. Тоді чимало компаній, що споруджують житло, скаржилися на те, що його збути дуже складно, особливо в регіонах. У столиці продати збудоване можна без проблем. Що ж відбувається на первинному ринку житла на початку 2018-го? Чи насправді воно дорожчатиме і чи на це великий  вплив має нестійка гривня? Середні ціни на первинне житло в Україні на кінець 2017 року  коливалися в такому діапазоні: смарт-житло (невеликі площі від 20 до 30 кв. метрів — 320—350 доларів за квадратний метр), економ-житло (300—650 доларів), житло бізнес-класу (700—1200 доларів), житло преміум-класу (1500—2500 доларів за квадратний метр).

Залякування чи конструктивна думка?

Деякі ЗМІ на початку 2018 року писали, що компанії-забудовники, злякавшись зростання курсу долара до гривні, почали переписувати цінники в бік збільшення. Поки що таке зростання за січневі дні незначне — до 25— 40 гривень на кожний квадратний метр. Відомо також, що деякі компанії припинили продавати своє житло і чекають на поведінку гривні та ринку загалом, щоб потім виставити нові ціни.

Однак деякі забудовники впевнені, що до кінця другої половини 2018-го ціни на нові квартири зростуть на 10—15%. А це багато.

Чи є інші думки з цього приводу? Деякі представники девелоперських компаній упевнені, що обсяги реальної пропозиції первинного житла на ринку України 2018-го будуть на рівні минулих двох років. За словами керівника напряму з консалтингу NAI Ukraine Марини Гуревич, ці цифри також будуть чималими: «Такий стан речей може спровокувати тиск на ціни на вторинному ринку. Саме на ньому протягом першого півріччя ціни на квартири можуть знизитися на 5—15%». Це зрозуміло, адже в Україні фактично завжди ціни на первинному ринку житла були на 20—30% нижчими, ніж на вторинному. Це неправильно, адже скрізь у світі нове житло як якісніше і ще зовсім не амортизоване коштує дорожче, ніж старе. В Україні ж усе навпаки, що пояснюється чималими ризиками для інвесторів — фізичних осіб, які вкладають кошти на початкових етапах будівництва.

Якість матеріалів під питанням

Експерти з девелоперських компаній упевнені, що вторинний ринок підтягуватиметься в цінах за первинним (особливо хрущовки та старі панельки), а на первинному ціни й надалі потроху зростатимуть. Адже вони пояснюють це не лише збільшенням курсу долара до гривні, а й тим, що цінам на нове житло вже нікуди падати, і нові матеріали, з яких його споруджено, якісніші, ніж застосовані колись для зведення хрущовок і панельок. На це «УК» експерт будівельного ринку архітектор лауреат Державної премії з архітектури Георгій Духовічний відповідає так: «Якість сучасних нових будівель часто приголомшливо низька. Особливо це стосується так званих смарт-квартир або смарт-будинків. Будівельники, щоб звести й продати маленькі недорогі житлові площі, йдуть на будь-яку економію. Зрозуміло, що це не може не позначитися на якості готових квартир». Можна зробити висновок, що й ціни на таке житло не зростатимуть.

Проте дехто з керівників будівельних компаній вважає, що в Києві ціни на первинне житло надалі можуть зростати ще з такої причини: нещодавно столична влада висловилася з приводу того, що найближчим часом можуть знести 3 тисячі хрущовок. Саме це начебто й має підштовхнути первинний ринок для збільшення цін, адже забезпечувати новим житлом колишніх мешканців таких старих будинків місцеві органи влади зобов’язані, тому й роботи у компаній-забудовників зі столиці та приміської зони значно побільшає, що й вплине на зростання цін. Може, й так, одначе почнеться знесення хрущовок ще не скоро, тому і прогнозувати можливі тенденції щодо зростання вартості первинного житла зарано.

Розцінюйте це як провокацію

Директор проектної компанії «АІММ-ГРУП» архітектор Анна Іскіердо повідомила «Урядовому кур'єру», що підвищення курсу долара та євро щодо національної валюти сприяє подорожчанню собівартості будівництва: «Однак прогнози про істотне збільшення цін варто розцінювати як провокації або передчасну паніку. Вони справді можуть вплинути у короткочасній перспективі на вартість квадратного метра, проте ринок відіграє панічні настрої у другому-третьому кварталі. На мою думку, стрімкого зростання не варто очікувати, адже для цього нема об’єктивних економічних передумов».

Тож хвилюватися, що ціни на первинне житло цього року можуть значно підвищитися, немає причин. Чесні фахівці компаній-забудовників зазначають: якщо нові квартири або ті, які зводять, не розкуповуватимуть активно, то ціни навіть можуть піти вниз.

Експерт ринку Олександр Матейко повідомив «Урядовий кур'єр», що так  і буде: «Особливо дуже тяжко продаватиметься житло в невеликих обласних центрах. Приміром у Кропивницькому, наскільки мені відомо, існують чималі проблеми зі збутом зведеного житла. Те саме відбувається і в інших містах. Забудовники й девелопери можуть піти на хитрість: вони стримуватимуть пропозицію житла до кращих часів. Тобто не збуватимуть щойно зведеного житла, чекаючи місяцями на поведінку ринку. Проте навіть за рік, думаю, люди не стануть жити набагато краще і в них також не вистачатиме грошей, щоб придбавати нове житло, тим більше за значно вищими цінами».

Інший експерт ринку Володимир Савченко вважає, що значне зростання цін, зокрема на будівельні матеріали, електроенергію тощо не можуть не позначитися на зростанні вартості житлових квадратних метрів. На його думку, більшість компаній-забудовників працюють, маючи дуже низьку рентабельність. «Серед них є й такі, що вже перебувають фактично на нульовій рентабельності. Якщо вони не підвищуватимуть цін на первинне житло, то збанкрутують. А загалом думаю, що 2018-й стане роком очищення ринку від малих і небезпечних компаній. Вкладати кошти інвесторам-фізичним особам у них дуже небезпечно. Проте спрогнозувати поведінку цін і компаній-забудовників 2018 року — складне завдання», — резюмує експерт.

Від редакції.Щиро кажучи, ринок первинної нерухомості — нині ринок покупця, а не продавця. Тому всі розлогі думки й міркування на тему подальшого зростання цін у цьому сегменті досить неконструктивні. Бажання купувати таке житло чи вкладати в його будівництво на різних етапах кошти, якщо вони є, — справа споживача. Якщо він не матиме таких коштів, то про жодне зростання цін не може  йтися. До того ж, продаж у наших обласних центрах зведеного житла дуже млявий. Осторонь цього стоїть Київ, проте не відомо, що буде в столиці на цьому ринку через кілька місяців.