Ринок оренди житла в Україні чи не найдинамічніший з усіх у сфері нерухомості. Як зазначають фахівці, 2018-го вартість оренди житла в країні зросла майже на 20%, і це відчутна цифра. Що ж відбувається на цьому ринку на початку 2019-го і чого варто очікувати в майбутньому?

Цікаві тренди

За словами аналітика ринку Сергія Костецького, і для 2018-го, і для початку 2019 року характерна тенденція переїзду: завзяті квартиронаймачі у зв’язку з підвищенням плати за комунальні послуги й самої оренди, так би мовити, зменшують площі найму. Ті, хто жив у трикімнатних квартирах, підшукують двокімнатні, а хто жив у двокімнатних, знаходять скромніші однокімнатні.

Експерти зазначають ще одну цікаву тенденцію: дедалі більше потенційних клієнтів хочуть орендувати навіть не однокімнатну квартиру, а просто кімнату. Зрозуміло, що це роблять для істотної  економії, що передовсім притаманно молодим (зазвичай дівчатам), які не можуть знайти собі пару для спільного проживання в однокімнатному або двокімнатному помешканні.

І така тенденція характерна не лише для столиці, а для всієї країни, адже подорожчання оренди розповсюджено на всій території.

Хоч, за словами голови правління Асоціації фахівців із нерухомості (ріелторів) Владислава Кулішенка, вартість оренди в нових будинках стала на 2—3 тисячі меншою, ніж наприкінці 2018 року.

Проте особисті спостереження автора дають підстави вважати, що принаймні у столиці місячна вартість оренди однокімнатних квартир у старих будинках за останні два-три місяці, навпаки, зросла на 2—3 тисячі гривень. Ще в листопаді 2018-го можна було орендувати на околиці столиці однокімнатну квартиру з непоганим ремонтом лише за 6 тисяч гривень, а відтепер такі помешкання коштують не менш як 8,5 тисячі.

Не зовсім згодна з паном Кулішенком  приватний ріелтор Ганна Ковтонюк, яка зазначає кореспондентові «УК», що вартість оренди нових помешкань у Києві хоч і впала в ціні, та аж ніяк не на 2—3 тисячі гривень. «Одразу після нового року і фактично до початку літа ціни на оренду житла справді трохи знижуються. Це може бути 10—15%. Проте й тут усе індивідуально. Хороша пропозиція біля метро із прекрасним ремонтом завжди знайде клієнта, який погодиться на завищені ціни», — додає експерт.

Київ  формує загальну картину

За її словами, спостерігається тенденція до зменшення попиту на оренду помешкань у приміських зонах Києва. Такі квартири винаймають лише ті, хто працює фактично за місцем проживання, а людям, місце роботи яких у столиці, ці варіанти не цікаві. Хоч інші столичні ріелтори не вбачають у цьому тренду. Усе залежить від гаманця орендаря: якщо статки йому не дають змоги винайняти житло у межах Києва, він залюбки погоджується на оренду у приміській зоні (див. таблицю).

Ціни в таблиці наведено без вартості комунальних послуг, що останніми місяцями значно зросли. Тобто загальна вартість такого житла обійдеться орендареві ще на 2—3 тисячі дорожче,  ніж вказано в таблиці.

Ще один столичний тренд, який розпочався у 2018-му і триває цього року, — купівля смарт-квартир для подальшого їх здавання в оренду. Особливо з цього приводу радіє один із керівників компанії «КАН-девелопмент» Ігор Ніконов. Він вважає, що з точки зору орендного бізнесу ці види помешкань дають 11—12% річних доходу. Хоч «УК» неодноразово писав, що на такий рівень рентабельності орендодавці можуть вийти лише за 4—5 років. Саме за такий термін окупиться смарт-житло.

Одеса і Харків мають  відмінності

Як розповіли «УК» в одеському агентстві нерухомості «Атлант», ціни на оренду житла в місті на Чорному морі за останні два місяці стали трохи знижуватися: «Найдешевшим у нас вважають помешкання у старому житловому фонді, де однокімнатну квартиру можна орендувати за 4 тисячі гривень, а в новобудовах — за 6—8 тисяч з огляду на район».

Як і в столиці, потенційних орендарів вторинного житла цікавлять зручності: необхідні меблі, пральна машина, цілодобова подача гарячої води, інтернет тощо. Такими ціни будуть протягом ще трьох місяців, а вже із середини червня стануть потроху зростати і на 20% порівняно із початком весни підвищаться. Одеса  — морський курорт, і вартість довгострокової оренди житла тут з початком літа зростає. Цим Південна Пальміра відрізняється від інших міст України, зокрема Києва. У цих містах ціни на оренду житла влітку трохи знижуються.

А ось Харкову притаманна інша  особливість — чималий попит на старі квартири в будь-яких районах. Ріелтор Зоя Демещенко пояснює це тим, що більшість людей — і місцевих жителів, і тих, хто приїхав на заробітки, — має не дуже високі статки. А саме таке житло відрізняється від нового тим, що його оренда за місяць на кілька тисяч гривень дешевша. Як і в будь-якому великому місті, особливий попит мають помешкання поблизу метро і сучасних транспортних розв’язок. Проте в липні 2018 року, зазначають  місцеві ріелтори,  майже 70% охочих взяти в оренду житло розглядали варіанти нових помешкань. Частіше за інших такі квартири підшукують молоді родини з дітьми.

Львів має дві чіткі категорії

Потенціальних орендарів у місті Лева вже кілька років розподіляють не інакше як на «айтівців» та «неайтівців». Це й зрозуміло, адже це старовинне місто вже стало своєрідною українською столицею ІT-бізнесу і тут оселяються відповідні фахівці. Не треба пояснювати, що такі люди отримують високу заробітну плату і можуть собі дозволити орендувати житло, яке коштуватиме більш як 6 тисяч гривень на місяць.

За словами фахівця з нерухомості Андрія Коновальця, саме ці фахівці, а не туристи, яких на вулицях міста стає дедалі більше, розворушили ринок довгострокової оренди, і ціни стали неабияк зростати. Менш грошовиті потенційні орендарі, за словами фахівця, намагаються винайняти житло, на яке оформлено субсидію. Вони прискіпливо дивляться на кількість прописаних у такій квартирі. Це й зрозуміло, адже сплачуватимуть значно менше, ніж за помешкання, на яке не оформлено субсидії.

Додамо ще одну не дуже цікаву новину для орендодавців і добру для орендарів. У жовтні 2018 року, розглядаючи окрему справу від власника помешкання, Верховний Суд дійшов висновку, що орендодавець, який уклав з орендарем довгостроковий договір, не має права виселяти його, якщо він власник ще одного житла. Українська Феміда мотивувала це рішення тим, що, згідно з положеннями ст. 168 Житлового кодексу УРСР, дострокове розірвання договору найму житла за ініціативою наймодавця можливе лише за згоди орендаря.

Фахівці ринку кажуть, що останніми місяцями значно збільшилася кількість випадків, коли орендар не хоче виїжджати з найманої квартири. А виселити його має право лише постанова суду. Тому такі справи тривають місяцями, а то й роками. І весь цей час орендар може нічого не сплачувати господареві помешкання. Тобто орендодавець перебуває у дуже невигідному становищі, тому треба пильнувати, коли підбираєш потенційних орендарів.

Чи знижуватимуться ціни на оренду житла в 2019 році? Чимало експертів упевнені, що ні. Вони пояснюють це тим, що вартість квадратного метра житла в країні цьогоріч зростатиме. І це не примха або ненажерливість самих компаній-забудовників. Річ у тім, що вартість будівництва зростатиме внаслідок введення нових будівельних норм, що збільшить видатки компаній на зведення будинків ще на 9—12%. Зрозуміло, що в такій ситуації у нашого й без того не дуже грошовитого населення не буде значних коштів на купівлю житла і воно змушене буде його орендувати.