Одному — гроші, а другому — ризики

Наприкінці 2015 року Верховний суд України розтлумачив дві конкретні справи щодо укладання попередніх договорів купівлі-продажу прав на власність житлової площі в будинках, які зводять компанії-забудовники. Його вердикт одностайний: такі договори можна вважати нікчемними. Чи не означає це, як кажуть деякі юристи, що відтепер інвестор-фізособа, яка вклала гроші в помешкання, що будують, зовсім незахищена, оскільки ВСУ дав таке трактування?

«УК» вирішив у цьому ретельно розібратися і звернувся до правників, щоб  розказати майбутнім інвесторам-фізобам компаній-забудовників, що на них може чекати, якщо вони вкладуть свої кревні в будівництво. Особливо це стосується так званого етапу котловану, коли фірми пропонують людям найменші розцінки на квадратний метр свого ще уявного житла. 

«Насправді інвестори і до прийняття такого рішення були повністю незахищеними. 

Попередній договір

Попередній договір ніколи не надавав абсолютних гарантій власності на квартиру людині, яка вкладає кошти у зведення будинку, де буде квартира, що її вона має намір придбати у власність. Попередній договір покликаний встановити істотні умови угоди, яку буде ухвалено в майбутньому, і зобов’язати сторони підписати основний договір на умовах і в строки, передбачені попереднім договором, а не передати майно у власність», — каже партнер юридичної компанії «Лавринович і партнери» Олена Зубченко.

Вона вважає, що якщо сторони порушать свої зобов’язання підписати цей основний договір у встановлений термін, то відповідно до статті 635 Цивільного кодексу України, сторона, яка ухиляється від укладання такого документа, повинна відшкодувати збитки, завдані іншій стороні.

Проте автор ніколи не чув, щоб компанії-забудовники чи фізичні особи, які зводять житло,  пропонували людям напередодні завершення будівництва чи в інший час підписати основний договір.

«Попередні договори в будівництві завжди належали до алеаторних (договорів з ризиком), оскільки грунтуються на ризику (можливості) настання певної обставини чи події. В основу таких договорів покладено заздалегідь не відому ймовірність реалізації цього ризику. Тобто розповсюджений спосіб купівлі квартири, що будується, завжди був ризиковим, а покупці за цим попереднім договором — незахищеними. Дослідження судової практики, норм чинного законодавства та договірних операцій на первинному ринку житла в Україні дає підстави стверджувати, що забудовники обмінюють на гроші інвесторів обіцянку передати їм квартиру. Тобто в інвесторів не виникає жодних майнових прав на житло», — зазначає директор ЮК GrishakovLawCompany адвокат Олександр Гришаков.

Не підписуйте!

Що може зробити майбутній інвестор, щоб запобігти ризикам виконання умов таких договорів? Олена Зубченко вважає, що не варто укладати такі документи.

«Як правило, забудовник надає однакові стандартні договори на підписання інвесторам. Інвестори не вносять до цих договорів правок. А договори часто не захищають їхніх прав і не гарантують отримання права власності на квартиру в майбутньому. Оскільки не існує досконалого механізму купівлі квартир у недобудованому будинку, потрібно придбавати помешкання лише у завершеному будинку, який було введено в експлуатацію», — додає вона. Справді, тоді ваші нерви будуть спокійні, проте за квартиру, яку вже було введено в експлуатацію, ви заплатите на 30% дорожче. Ось чому і ризикують люди.

Пан Гришаков іде ще далі. Він вважає, що ні укладання попередніх чи інвестиційних договорів або договорів пайовової участі в будівництві не поліпшують становище інвестора-фізособи, адже на законодавчому рівні права інвесторів не забезпечено. В жодному  з названих договорів не зазначено і навряд чи буде зазначено, що майнові права на квартиру переходять до інвестора- фізособи відразу після сплати всіх грошових коштів.

Нові типи документів

«Для уникнення негативних випадків, на нашу думку, слід укладати договори купівлі-продажу майнових прав на квартири. Так, відповідно до ст. 190 ЦК України, майнові права є неспоживною річчю і визнаються речовими правами. Згідно із статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», правами, які можна оцінювати, визнають права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, зокрема права, які є складовими права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги», — зазначає він. На його думку, за договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру) з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на майно, якого ще не існує.

Цікаво було дізнатися: скільки ж компаній-забудовників в Україні йдуть на такий крок і підписують майнові договори з інвесторами? Олександр Гришаков вважає, що досвід його роботи в цьому напрямі в 2015 році доводить, що з 20 компаній на таке зголошуються лише дві. Якщо забудовник чесний і хоче звести будинок, йому «не критично» відмовлятися від підписання такого договору з інвестором. Інша річ — компанії, які просто хочуть обдурити людей. Хоч таких залишилося дуже мало.

А як компанії-забудовники коментують такий майновий договір? З чотирьох фірм, куди звертався автор, керівники жодної з них «не вважали за потрібне підписувати такі договори». Тобто назустріч людям іти вони не хочуть.

Слід додати, що охочих підписувати такі «більш небезпечні угоди» з компаніями-забудовниками, як зазначають юристи, лише 5% усіх інвесторів-фізосіб. Справді, така частка дуже мала. І, за словами пана Гришакова, це переважно юристи або особи, які дуже хочуть себе застрахувати від будь-яких ризиків і наймають особистих правників.

Отже, вкотре бачимо, що з правовою грамотністю наших людей треба щось робити, адже вона все ще на досить низькому рівні.

Що може і повинна зробити держава, щоб убезпечити інвесторів-фізосіб від нечесності забудовників?

«Внести зміни до законодавства України і передбачити спеціальний договір інвестування та прописати детальний механізм такого документа. У ньому потрібно чітко прописати обов’язки і відповідальність забудовника з урахуванням того, що інвестор має право не лише звернутися до суду (і суд би міг прийняти рішення на його користь), і можливість практичного виконання рішення Феміди», — зазначає пані Зубченко.

Директор ЮК GrishakovLawCompany вважає, що вищезгадана позиція Верховного суду України все-таки прогресивна в тому сенсі, що законодавець буде змушений ухвалити відповідні акти щодо введення реєстру майнових прав осіб на ще не створене нерухоме майно. Звісно, в цьому разі інвестори-фізособи будуть набагато більше захищеними.

Від редакції. Проте майже все залежить від порядності того чи іншого забудовника. Так, слід перевірити  його історію, зокрема кількість успішно зведених об’єктів, їх відповідність будівельним нормам, відсутність судових спорів з інвесторами, платоспроможність забудовника тощо. І тільки після ретельної перевірки приймати рішення про інвестування в майбутнє житло. Тоді й спати, очікуючи на житло, буде набагато спокійніше.