Останнім часом чимало експертів в Україні кажуть про велике просідання ринку первинної нерухомості й те, що з 200 нових квартир або тих, що споруджують, компанії-забудовники продають не більш як 10—20.

«УК» уже торкався цієї серйозної теми в матеріалі «Будівельні чутки: житла більше ніж потрібно» в №50 від 16 березня 2017 року. Тоді фахівці зазначали, що на первинному ринку нерухомості є великі проблеми і житла будують значно більше, ніж збувають. Деякі з них звинувачували в цьому банки, які всіляко намагалися переманити до себе потенційних вкладників, особливо валютних, і що люди начебто не мали бажання купувати житло (бо це дуже ризиковано особливо на етапі котловану), а хочуть вкладати кошти саме у фінустанови.

У цьому матеріалі «УК» розвіяв усі сумніви: житла тоді продавали багато, компанії-забудовники не скаржилися на проблеми з попитом.

Утричі більше, ніж раніше?

І ось нові невтішні для фірм, що зводять житло, аналітичні викладки. Віце-президент компанії «Ліга експертів України» Андрій Гусельников вважає, що пропонують будкомпанії свого нового житла в рази більше, ніж його викуповують, і що нам слід чекати після нового року мало не колапсу на ринку первинної нерухомості.

Чи відбуватиметься таке насправді та чи справді компанії-забудовники страждають на провальний попит?

Деякі аналітики стверджують, що за перше півріччя 2017-го було здано в експлуатацію втричі більше нового житла, ніж за аналогічний період 2016-го. Наскільки це правда?

На останнє запитання «УК» відповів генеральний директор компанії «Ковальська» Сергій Пилипенко: «Дисбаланс між пропозицією й попитом є. Збільшення кількості готового житла змушує забудовників агресивніше поводитися. Вони знижують ціни, розробляють програми стимулювання продажу, дисконтів, різних розстрочок, щоб залучити фінансовий потік та перекрити вакуум, який створився. Ринку треба перепочити. Тож наступного 2018 року девелоперам необхідно буде істотно знижувати ціни і скорочувати розрив між попитом і пропозицією».

А ось фахівці Київміськбуду мають іншу точку зору.

«Нині можна говорити про насичення ринку житлом. Чи не вперше за багато років люди мають широкий вибір нерухомості від недорогих малометражних квартир, які зазвичай називають «смартами», до дворівневих великого метражу. Кожен може обрати саме ту нерухомість, на яку має кошти. Стосовно прогнозів щодо ймовірного зниження вартості квадратного метра, то з огляду на виведену Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства формулу собівартість будівництва на 2018 рік становить 14,3 тисячі гривень за квадратний метр. Тож падіння цін не відбудеться.  Цю суму виведено без урахування орендних платежів за земельну ділянку, розроблення проектної документації тощо. Тому прогнозована мінімальна вартість квадратного метра на наступний рік буде не менш як 17—18 тисяч гривень (це показники для столиці. — Авт.). У такому разі сподіватися на зниження цін на квартири не варто», — зазначено у відповіді на офіційний запит «УК».

Що стосується начебто збуту лише 10—20 квартир із 200, то здебільшого керівники компаній-забудовників на це тільки усміхаються. У Київміськбуді вважають, що, можливо, таке відбувається у не зовсім чесних будфірм, які, зібравши певну суму коштів з інвесторів — фізичних осіб, потім правдами-неправдами заморожують зведення будинків.

Таких горе-компаній на ринку первинної нерухомості чимало, і саме вони псують загальну статистику з нерозпродажу. Тому здається, що й справді чимало недобудованого чи вже зведеного  житла важко продати.

Родин на квартирному обліку чимало

«Попит на житло в Україні дуже великий, і нарешті у людей є вибір житла. Це свідчить не про надлишок, а про стабільність на будівельному ринку. Останні кілька років банківська система зазнала значних змін. Не можна сказати, що й нині її не лихоманить. А тому єдиним найнадійнішим засобом зберегти і примножити власні кошти залишається нерухомість. Наприклад, купуючи невелику квартиру, щоб здавати в оренду, людина має змогу  отримувати щомісяця суму не меншу, ніж якби вона поклала ці кошти на депозит. Але на відміну від банку, який може раптово лопнути, будинок зводять на роки, і невелика квартира даватиме стабільний дохід її власникові довго», — зазначають у Київміськбуді.

На думку фахівців цієї компанії-забудовника, що стосується нібито малого попиту, то треба поцікавитися цифрами щодо кількості людей, які нині перебувають на квартобліку в наших містах і селищах, кількістю внутрішньо переміщених осіб, а також кількістю внутрішніх мігрантів. Це, як вони вважають, один з показників відкладеного попиту на власне житло.

Те, що чимало українських родин стоїть на квартобліку (як і в радянські часи), звісно, не означає, що треба будувати дуже багато. Адже державі не під силу купувати житло через різні програми десяткам тисяч сімей, бо в неї також немає на це грошей.

На жаль, нині майже не працюють державні іпотечні програми. Їхнє відродження, на думку фахівців, дало б нові можливості для багатьох людей, які  переймаються тим, що можуть не впоратися з банківськими кредитами. Хоч останнім часом і банки переглянули свої кредитні програми щодо іпотеки, багато з них готові надавати позику на купівлю квартир на перший рік  під невеликі відсотки — 1,9—7,5%. Такі кредити розширюють можливості людей.

Безумовно, сприяють купівлі і самі забудовники. У всіх компаній можна взяти нову квартиру в безвідсоткову розстрочку. Стандартні умови — перший внесок не менш як 50%, решту покупець виплачує однаковими частинами до введення будинку в експлуатацію.

Однак труднощі з продажем первинного житла на різних етапах зведення компанії-забудовники все-таки мають. Тому часто вони заманюють до себе людей, як правильно зазначав Сергій Пилипенко, різними пряниками, дехто навіть робить непогані ремонти у новозведених будівлях, не беручи за це зайвих грошей.

Що ж станеться на первинному ринку нерухомості у 2018 році, поки що сказати важко. Проте з огляду на економічні складнощі, які переживають чимало українських родин, багатьом з них буде не по кишені придбавати таке житло за нинішніми цінами. І можна спрогнозувати, що воно наступного року таки дешевшатиме.