ЗАКОНОТВОРЧІСТЬ

Програми комплексної реконструкції застарілого житлового фонду пробуксовують через брак коштів та небажання власників квартир переселятися

Мешканців аварійних будинків забудовники розселятимуть виключно в межах району, де проводиться комплексна реконструкція застарілого житлового фонду. Причому місцева влада прийматиме рішення про знесення об’єкта на основі відповідного висновку про технічний стан будівлі, наданого уповноваженою організацією, навіть не маючи згоди жителів.

Зокрема такі ініціативи містяться в законопроекті, розробленому Конфедерацією будівельників України (конфедерація), яким планується внести зміни до Закону «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».

Як пояснює президент конфедерації Лев Парцхаладзе, в чинному законі прописано, що будинок зноситься за згодою всіх мешканців, але досягти цього на практиці неможливо. Тому конфедерація пропонує, щоб таке рішення щодо аварійного об’єкта приймала місцева влада. Водночас відселяти людей в інше житло повинні в межах того району, де вони проживали. Адже квартира в іншому районі не є адекватною пропозицією та рівноцінним обміном. І коефіцієнт компенсації площі житла, яке надається при переселенні з будинку, що підлягає знесенню, має бути мінімум 1,3. Тобто, якщо площа старої квартири 100 квадратних метрів, то нова буде не менш ніж 130 квадратів, і обов’язково з ремонтом. Він вважає, що з такими змінами чинний закон таки запрацює і поменшає конфліктів між забудовниками і мешканцями.

Лев Парцхаладзе повідомив, що документ, опрацьований спільно з Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, до Верховної Ради подадуть народні депутати.

Чимало експертів наголошують, що найбільш неврегульоване питання — саме процес відселення мешканців. Практично завжди є один-два власники квартир, які проти цього. Причому деякі люди сприймають це як бізнес. Спеціально купуючи кімнату в аварійному будинку, вони блокують розселення. І забудовник змушений звертатися до суду, безрезультатно запропонувавши перед тим власнику квартири з аварійної будівлі кілька варіантів. Не таємниця, що деякі підприємливі особи хочуть отримати за одну стару квартиру дві, а то й більше, нових. А якщо люди, яких виселяють, вимагають від забудовника площі значно більші, то для інвестора цей проект не вигідний. 

Головна проблема — тотальна недовіра

Заступник голови парламентського Комітету з питань економічної політики Ксенія Ляпіна наголошує, що питання реконструкції застарілого житлового фонду завжди актуальне. І йдеться не лише про «хрущовки». Наприклад, у Києві є будинки, зведені ще німецькими полоненими після війни, і їх досі експлуатують.

Законодавчо врегулювати питання реконструкції, каже вона, поки що не вдалося. Адже головна проблема полягає в тотальній недовірі: мешканці не вірять, що отримають адекватну заміну або в разі потреби зможуть довести свою правоту в суді. Повернути довіру громадян, довести, що їх не обдурять, дуже важко. І виключно з боку держави цю проблему ніколи не буде розв’язано.  

Допомогти має бізнес — порядний та соціально відповідальний, переконана Ксенія Ляпіна. Тобто, крім законопроектів та спроб їх лобіювання, вона радить будівельникам розробити масштабну просвітницьку програму і, демонструючи свої практичні кроки, доводити, що вони — надійні партнери, які нікого не «кидають». Змінити ставлення громадян, які знають про наявність великої кількості недобудованих об’єктів, — завдання набагато складніше, ніж законодавче регулювання.

Модернізація будинків дасть змогу економити енергоносії. Фото Oлександра ЛЕПЕТУХИ

Навіщо гріти стелю?

Голова ради директорів конфедерації Олександр Ротов також підкреслює, що без довіри ніхто не йде на співпрацю. Але недобудови та аварійні будинки — різні речі. Є будинки, які просто треба зносити, а не чекати трагічних наслідків. Тому рішення про відселення і має приймати місцева влада. Вона також повинна вирішувати, що виросте на місці знесеного об’єкта — тут не може бути шаблону, бо кожен квартал має свої архітектурні особливості.

Водночас є й інший шлях оновлення житлового фонду, каже він. Йдеться про санацію будинків, які ще можна експлуатувати. Санація від латинського sanatio — лікування, оздоровлення. Всі об’єкти мають проходити серйозне обстеження. Наприклад, не відповідають нинішнім стандартам і старі панельні будинки. Але можна скористатися досвідом Німеччини й такі конструкції привести до ладу. Зокрема в Німеччині з будинку на півроку відселяли людей, замінювали систему водопостачання та каналізацію, застосовували енергозберігаючі технології, у тому числі встановлювали нові вікна.

Так, наголошує Олександр Ротов, це квартири з невисокими стелями, але у влади був свій аргумент на користь такого житла: все, що вище за 2,8 метра, — гріється неефективно. У цій країні дуже серйозно економлять енергоносії і не вважають раціональним гріти стелю. Таким чином німці навели лад у цілих кварталах. А тим, хто не захотів повертатися в старе житло, дозволили залишитися в тимчасовому назавжди. Цим досвідом можна скористатися.

На тому, що нині треба перейматися панельними будинками, наголошує і член ради директорів конфедерації Олексій Кулагін. За його словами, декларативний термін служби таких будинків 150 років, а фактично вони гарантовано безпечні 50 років. Потім потихеньку розсипаються — з травмами чи без. Лише в столиці такого житла 40%, і треба думати, як стримати його старіння. Не варто забувати й про практично зношену інженерію: без її реконструкції те житло, за яке тримаються в центрі міста або в інших районах, скоро може стати непотрібним.

Якщо будинок застарілий, однозначно треба відселяти людей в інше житло, а якщо людина захоче повернутися у своє помешкання, то надавати їй тимчасове житло, констатує він. Але якщо давати мешканцям право вибору — квартира чи гроші, то ми не зрушимо з місця у розв’язанні цієї проблеми.

Житло  у «вилікуваній» висотці дорожчає 

Директор департаменту житлової політики Віталій Шаповаленко погоджується, що не слід зволікати з реконструкцією житлового фонду. Проблема назріла, і є варіанти її розв’язання. Перший, за його словами, керуючись законом про реконструкцію кварталів, — іти за схемою, апробованою у Москві: зносити квартали і зводити нові. Це якісне оновлення всього фонду, модернізація інфраструктури, а також зацікавленість будівельників великим обсягом робіт.

Але, наголошує він, реалізація закону блокується відсутністю стовідсоткової згоди мешканців — реальних власників квартири. І не враховувати позиції окремого власника не можна. Водночас треба зважати також на інвестиційний потенціал населення — купівельну спроможність. Адже коли зводиться новий будинок, то квартири в ньому продають за реальними ринковими цінами. Нині ж із загального обсягу збудованого житла 30—50% квартир досі не розпродані. Це свідчить про те, що навіть якщо й будуть прийняті зміни до закону, то фінансові обмеження потенційних покупців знову-таки блокуватимуть реалізацію саме такого механізму.

Абсолютно правильним директор департаменту вважає другий варіант — санацію житлового фонду з використанням енергозберігаючих технологій. Нині напрацьовуються законодавчі документи, які стимулюватимуть власників і співвласників будинків здійснювати енергоефективні заходи, каже він. Переваги очевидні: санація проводиться без відселення і витрати на такі роботи значно нижчі, ніж на нове будівництво.

Як показав досвід реалізації пілотних проектів в Україні, констатує Віталій Шаповаленко, завдяки комплексній модернізації житлового будинку — тієї ж п’ятиповерхівки, зведеної в 1960-х роках, — досягається значний ефект. Насамперед йдеться про скорочення споживання теплової енергії, модернізацію систем всередині будинку. Створюються комфортніші умови  для проживання, збільшується термін ефективної експлуатації будівлі мінімум на 30 років. Власник, беручи фінансову участь у програмах санації будинків, розуміє, що, зрештою, затрати окупаються через скорочення споживання енергоресурсів. Крім того, зростає вартість такого житла на ринку нерухомості.

За найскромнішими оцінкам експертів, ринок енергоефективної санації житла становить 400 мільярдів гривень. Це колосальний обсяг. Водночас Віталій Шаповаленко зауважує, що не йдеться про модернізацію всіх будинків підряд. Спочатку потрібно проаналізувати технічний стан будівлі і лише після цього, в разі доцільності, проводити санацію.

Нині, за його словами, міністерство, маючи позитивний досвід реалізації пілотних проектів, розробляє техніко-економічне обгрунтування санації житлових кварталів, модернізації системи теплозабезпечення в Тернополі, Чернівцях, Черкасах, Бердянську. Далі справа за фінансуванням. Сьогодні вже створено механізм фінансування і залучення співвласників до реалізації таких проектів. Торік затверджено порядок пільгового кредитування юридичних осіб, у тому числі об’єднань власників багатоквартирних будинків, на проведення енергоефективних заходів. Торік у цій програмі брали участь 11 таких об’єднань завдяки привабливим умовам. І на 2013 рік за рішенням Кабміну вноситимуться зміни в держбюджет та виділятимуться гроші на програму пільгового кредитування. Цей  механізм може позитивно вплинути загалом на ситуацію в житловій сфері.