Рано чи пізно у багатоповерхівках обслуговування будинків перейде від ЖЕКів до управляючих компаній чи управителів. Нагадаємо: якщо не створити ОСББ або разом із сусідами не визначитися, кому довірити управління спільним домом, управителя призначатимуть органи місцевого самоврядування через конкурс. Нібито немає різниці в тому, хто це робитиме і кому платити. Воно наче так, але, мабуть, немає жодного споживача, якого не цікавила б ціна питання.

Хто встановлює тариф

За словами директора департаменту економіки систем життєзабезпечення Мінрегіону Наталії Хоцянівської, Законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» не передбачено механізму державного регулювання цін на послугу з управління багатоквартирним будинком. Тобто порядок формування тарифів Кабмін не визначає, тарифи органи місцевого самоврядування не встановлюють.

Проектами «Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку» та «Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком» передбачено, що вартість послуги з управління будинком складатиметься з витрат на утримання спільного майна та прибудинкової території, поточного ремонту спільного майна, а також винагороди управителеві. За словами Наталії Хоцянівської, витрати на утримання такого будинку мають розраховувати виключно з урахуванням переліку послуг, що передбачені у проектах зазначених документів. Причому йдеться про мінімально необхідний перелік послуг для забезпечення належного технічного, санітарно-гігієнічного, протипожежного стану будинку та прибудинкової території, який можна зменшити лише за об’єктивних умов експлуатації будинку. Витрати на капремонт, реконструкцію, реставрацію, а також інші роботи, які забажають мешканці, можуть надавати за окремими договорами з ними. Також, за словами Наталії Хоцянівської, перехід до вільних цін на послугу з управління будинком не повинен негативно позначатися на соціальному захисті громадян. «Відшкодування пільг і субсидій має здійснюватися з урахуванням граничного розміру витрат. Оскільки ціна вільна, і її діапазон може коливатися», — пояснила вона.

Але як бути тим, хто на субсидії розраховувати не може, але до статусу заможних їм ще ой як далеко? Щодо цього чимало експертів висловлюють своє занепокоєння.

— Цей тариф матиме дві складові: плата за управління і за утримання, — зауважив директор аналітично-дослідницького центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко. — І якою буде ця плата, хто знає скільки виб’є собі керуюча компанія? Ніяких лімітів немає. Тобто квартплата може зрости або залишитися такою самою. Але зрозуміло, що вона не зменшиться. І якщо мешканці не зберуться і не укладуть договір з управителем зборами, то їм просто нав’яжуть умови. А зібратися багатьом складно. І можна маніпулювати зборами. Це дуже ризикований шлях без контролю держави, місцевих органів влади. Досвід показує: легітимне лише створення ОСББ. А якщо ви захочете зробити капремонт, то треба створювати окремий фонд. Якщо раніше у законі про ОСББ було прописано, що перший капремонт роблять за участі попереднього власника, тобто держави, то в законі №417 цю норму скасовано. Створюйте спеціальний фонд і за окрему плату управляюча компанія його зробить.

З ким підписувати договір

Поки що йдеться лише про проект договору з управителем. Попри те, що перше липня минуло, робота над цим документом ще триває. Утім, доводилося чути немало негативних думок про майбутню діяльність управителів. Подейкують, що вони можуть встановлювати завищену плату за свої послуги і таким чином доводити будинок до банкрутства. Чи встановлено якісь стримуючі важелі для управителів? Голова правління ГО «Об’єднання житлово-комунальних кооперативів, співвласників багатоквартирних будинків «Вікторія», м. Запоріжжя Людмила Шанц пояснила «Урядовому кур’єру»: «Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначають за згодою сторін, її зазначають у договорі з управителем».

Отже, таким стримуючим фактором має стати саме економічно об∂рунтований тариф, зафіксований у договорі, щоб управителі не займалися самоправством.

До речі, у будинку, де створено ОСББ, управитель чи керуюча компанія підписуватимуть договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком безпосередньо з об’єднанням. Там, де люди (без створення ОСББ) оберуть собі управителя рішенням зборів, — з кожною квартирою. А якщо не визначаться, то на один рік від імені співвласників договір підписує уповноважена особа виконавчого органу місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя. Отже, якщо люди, які самі оберуть управителя, можуть з ним ще поторгуватися про набір послуг і ціну, то як бути тим, кому управителя «пришлють?» Чи не буде так, що в тарифі закладуть усі можливі послуги, аби «накрутити» ціну? Втім, тут усе залежатиме саме від місцевої влади. Адже в цьому разі ціну послуги з управління багатоквартирним будинком визначатимуть за результатами конкурсу.

«Щодо типового договору є ще багато спірних питань і зауважень, — зазначила експерт з питань ЖКГ, доктор наук з державного управління Наталія Олійник. До тандема ціна — набір послуг треба підходити виважено. Управителі можуть вказати ті чи ті послуги. Але мешканці теж мають звертати увагу на те, що саме управитель закладає в тариф, і чи вистачить їм цього, скажімо, для поточного ремонту. Один управитель закладе в тариф справді нормальний ремонтний набір (фарбування, побілку тощо), аби будинок був справді ошатним. А хтось закладе лише фарбування під’їздів. І в цього другого, приміром, буде гривня в тарифі, а в першого — півтори. Тож коли люди обиратимуть управителя, може виграти той, у кого гривня, але чи виграє від цього будинок і мешканці? Безумовно (і це моя пропозиція) — в тарифі потрібно закласти (незалежно від того, хто братиме участь у конкурсі) обов’язковий набір послуг, обов’язковий набір технічний робіт, якими буде забезпечено нормальний стан і нормальне функціонування будинку. А далі), — вже за домовленістю з мешканцями. Нині не вийде, що можна закласти 50 копійок і нічого не робити».

Утім, сподіватимемося, що переможе здоровий глузд і логічний підхід. До того ж закон не лише дає можливість визначити через конкурс ефективного управителя, а й передбачає механізми його зміни, якщо мешканці будинку будуть невдоволені його роботою. Для цього потрібно скласти аргументований акт-претензію до компанії. І ніхто не матиме права відмовити людям у цій вимозі.

КОМПЕТЕНТНО

Тепер умови диктуватиме не монополіст, а споживач

Геннадій ЗУБКО,
віце-прем’єр-міністр — міністр регіонального розвитку,
будівництва та ЖКГ:

— На загальних зборах споживачі визначають, як і кому довірити управління своїм майном. Зрештою, нинішні ЖЕКи також живуть з квартплати мешканців. Ці кошти і надалі будуть основою для діяльності будь-якої управляючої компанії. Але ефективність цього керування має підвищитися. Адже компанія муситиме дотримуватися вимог, які встановив споживач. Адже якщо у дворі погано прибиратимуть, а в будинку буде некомфортно жити, то люди відмовляться від цієї компанії, натомість віддадуть перевагу конкуренту. Головне, що тепер умови диктуватиме не монополіст, а споживач. Таким чином ми позбавляємо ринок від штучної монополії, що існувала десятки років і заважала галузі розвиватися. А конкуренція для споживача — це завжди кращі умови, нижчі ціни та вища якість. ОСББ формує громадянське суспільство. Адже українці отримали нагоду гуртуватися довкола розв’язання спільних проблем. З такого первинного рівня починається справжня демократія.