ЗЕМЕЛЬНІ ПРОБЛЕМИ 

Чому ОСББ не отримують у власність прибудинкові території?

На чиїй землі стоїть ваш будинок? Хазяїн приватної садиби скаже: та на моїй, я й акт про володіння земельною ділянкою маю! А от що можуть сказати городяни, особливо ті, які живуть у багатоповерхівках? Вочевидь, одні - що й самі не знають, а інші - що це земля, яка належить міській громаді. Голови цілої низки ОСББ хотіли б цю ситуацію поміняти. Тобто, щоб об'єднання отримало свою ж прибудинкову територію у власність і стало на ній таким самим хазяїном, як і господар приватної садиби. Адже всі квартири у багатоповерхівці зазвичай приватизовані. Але, як то кажуть, що дозволено "приватнику", то не дозволено ОСББ. Бо оформити прибудникову територію у власність ОСББ - нині майже безнадійна морока.

Керівники ОСББ зауважують, що Земельний кодекс дає можливість оформити землю у власність об'єднання, от тільки місцева влада йде на видачу таких земельних актів надто неохоче. Якщо взагалі йде.

- На мої численні звернення до КМДА щодо передачі нашої прибудинкової території у власність ОСББ отримала відповідь, що єдиним розпорядником земель у Києві є Київська міськрада і вона нам пропонує взяти земельну ділянку "під плямою забудови" в оренду на 5 років, - каже голова ОСББ "Темп-13", що в Києві, Євгенія Білогородська. - А що нам дасть така короткострокова оренда?

На думку Сергія Дєдова, голови правління громадської організації "Спілка власників житла Києва", найбільшим гальмом того, що люди не хочуть брати на себе відповідальність за управління житлом, є саме відсутність офіційного державного документа про право володіння всім майновим комплексом. Потрібно, аби до свідоцтва про право власності на квартиру додавався документ про те, що власник квартири володіє також частиною будинку та прибудинкової території. В інших країнах, зауважує Сергій Макарович, кондомініуму передається весь майновий комплекс.

Навіщо їм та земля?

Та тут напрошується запитання: а навіщо об'єднанням співвласників та ділянка у власність? Зрозуміло, що багатоповерхівку ніхто не розвалить і людей на вулицю не вижене. Та голова столичного ОСББ "Кристал-5" Наїна Саніна має чітку відповідь на це запитання:

- У нашій власності - 1,2 га землі. Хоча сам процес оформлення території був занадто тривалим і непростим. Ще в 1997 році я звернулась у Київраду з відповідною заявою. І мені довелося 7 років і 10 місяців ходити, щоб отримати акт. Ми цю ділянку впорядкували, насадили рослин... Та якщо взяти частину нашої ділянки і частину сусідньої - така непогана ділянка для будмайданчика виходить. Саме так і було: до мене якось прийшли з пропозицією - віддати частину території для зведення висотки. Я, звичайно, відмовила. Нам не треба, щоб будинок на будинку сидів. То ці люди покрутилися кілька місяців і пішли, нічого не домігшись... Ось переваги того, що ми взяли землю у власність. Поясню, що це нам іще дало: це допомогло кожному мешканцю усвідомити - і квартира моя, і ще є моя частка в спільному майні. А це породжує зовсім інше ставлення до майнового комплексу. А отже, дає можливість вирішити два головних завдання: покращення якості житла і перехід до цивілізованого ринку обслуговування. Наприклад, за два роки на 879 тис. грн ми зробили ремонти за рахунок мешканців і поліпшили комфортність проживання.

- Якщо в проекті Житлового кодексу є стаття про те, що власник квартири володіє і частиною будинку, то про прибудинкову територію не сказано ні слова, йдеться тільки про те, що власники квартир володіють тільки тією землею, яка під будинком. Це неправильно. Адже ОСББ штрафують, якщо не прибрана територія, ми платимо податки за прибудникову територію, через те, треба знати, які її межі, хто нею володіє, хто за неї відповідає, - пояснює Сергій Дєдов. -На сьогодні, за нашими даними, тільки 23 ЖБК і ОСББ Києва мають акти на право власності на прибудинкову територію. Решта - більше 1500 - ні. Приблизно 300 ОСББ і ЖБК подали документи на приватизацію прибудинкової території згідно зі ст. 41 і 42 Земельного кодексу. Але за останні два роки жодного акта на право власності Київрада не надала.

Та якщо в Києві хоч частина ОСББ встигла закріпити за своїм об'єднанням територію, в регіонах і цього не відбулося. На Вінниччині, наприклад, влада обіцяє вирішити земельне питання для тих ОСББ, які встигли зробити і затвердити план прибудинкової території. А от у Сумах жодне з 83 ОСББ не зуміло пробити юридичну стіну. Іншими словами, будинок беріть на баланс, а до землі - зась.

Може бути, а може й не бути

Нині в Сумах до складу ОСББ входять мешканці понад 3,5 тис. квартир багатоповерхівок, що становить майже 5% їхньої загальної кількості. Чотири роки тому Микола Титаренко очолив ОСББ "Харківське" - це 270-квартирна висотка в центрі Сум. З-поміж десятків "вузлів", які йому доводилося розв'язувати, він виокремлює земельний: скільки намагалися узаконити право власності на 0,997 га - все дарма. Микола Дмитрович чітко уяснив: відповідно до статті 1 закону про ОСББ, "житловий комплекс - це єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою у встановлених межах, розміщеним на ній житловим багатоквартирним будинком або його частиною разом зі спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс". Правовий статус земель і принципи їх використання для багатоквартирних будинків визначені статтею 42 Земельного кодексу. Вона, зокрема, передбачає: якщо громадяни приватизували квартири, то земельну ділянку можуть безоплатно передати у власність або надати в користування об'єднанню власників чи співвласників. Звернувши увагу на виділене слово, стає зрозумілою вся фатальність юридичних наслідків. Якщо щось може бути, то з таким же успіхом може і не бути - саме таке формулювання дає право відповідним інституціям діяти на власний розсуд.

А якщо йдеться про багатоповерхівки в так званих привабливих зонах - у центрі міста, у густонаселених мікрорайонах, де кожний квадратний метр на особливому рахунку? От чиновники і депутати й вишукують зачіпки, аби відмовити представникам ОСББ.

Проте з цим не погоджуються у відділі земельних ресурсів, управлінні ЖКГ Сумської міськради. Як сказав заступник начальника управління земельних ресурсів Олександр Красуля, об'єднанням співвласників пропонується інший варіант -оренда земельних ділянок. Та на цю пропозицію погодилися всього 2 ОСББ, з яких одне створене в елітному будинку, і де обладнана стоянка для машин, інші підземні зручності.

А інші чудово розуміють, що оренда - це насамперед оплата кожної сотки землі. Чим платити і, до речі, за що? За дитячі гойдалки, власноруч висаджені на клумбах квіти чи за тротуар, яким щодня ходять мешканці? Чи просто за те, що маєш опору під ногами? Занадто дороге задоволення. До того ж, ще треба виготовити документацію про відведення земельної ділянки - це коштує від 1,5 до 3 тис. грн. А за чиї гроші? Місто відхрещується від фінансування, більшість сумчан не мають зайвих сотень. Ось і воюють вони з повітряними млинами...

Однак у цій боротьбі вони не самотні. У столиці об'єднанням допомагає "Спілка власників житла Києва", у Сумах -громадська організація "Правозахист". На переконання юриста "Правозахисту" Ярослави Педос, щоб досягти результату, треба відстоювати свої права перед депутатським корпусом, посадовцями всіх рівнів. Цілком можливо, що доведеться вносити певні корективи до розпливчатого законодавства. Адже йдеться не про поодинокі випадки, а про загальну тенденцію в містах України.

КOМЕНТAР ФAХІВЦЯ

Сергій ДЄДОВ,
голова правління ГО "Спілка власників житла Києва":

- Ми звернулися до Президента України, народних депутатів з проханням серйозно проаналізувати ситуацію і прийняти такий Житловий кодекс, який відповідав би реаліям сьогодення та інтересам мешканців багатоквартирних будинків. У МінЖКГ ми виклали свою позицію і знайшли взаєморозуміння. Ми підтримуємо проект змін до закону про ОСББ, який розробило МінЖКГ, і просимо, щоб саме на його основі було зроблено зміни до базового закону про діяльність OСББ. A саме:

3 передбачити в Житловому кодексі надання всім власникам квартир та нежитлових приміщень державних документів на їхню частку як будинку, так і прибудникової території;

3 визнати за співвласниками будинку право самостійного вибору (по найму) управителя з обслуговування свого житлового фонду відповідно до своїх критеріїв;

3 визначити право власності на землю під будинком і прибудинковою територією окремою статтею у відповідності до Земельного кодексу України.