ЦІНОУТВОРЕННЯ

Мрії про диво: кожен про своє

Експерти з ринку нерухомості дедалі частіше звертають увагу населення на те, що в столиці України найближчим часом може статися обвал цін на ринку вторинного житла.

Одним із таких аналітиків є голова Спілки фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов. На його думку, ціни повинні значно знизитися, проте це не буде так  глобально, як на самому початку кризи в 2008—2009 роках. Фахівець висловив припущення, що наприкінці 2013-го ціни на житло можуть опуститися до рівня 2003—2004 років.

Слід нагадати, які ж були ціни на вторинне житло у 2003-му. Кореспондент «УК» добре пам’ятає це, бо сам брав участь у купівлі квартири. Так, тоді середня ціна квадратного метра в столиці, як вважає пан Рубанов, становила приблизно 1200—1300 доларів.

Однак однокімнатна квартира у спальному районі Києва площею 34 квадратних метри (нині вже такі невеликі параметри просто дивують покупців — усім подавай 50—60 квадратних метрів і, звісно, в новому будинку. — Авт.) коштувала 16 тисяч доларів. Таким чином, ціна «квадрата» в цьому помешканні становила лише 470 доларів. А непогану однокімнатну квартиру такою самою площею на Оболоні біля метро можна було купити за 20—23 тисячі доларів. Звісно, тоді такі ціни нас усіх просто лякали, як, у принципі, й зараз.

Тобто фахівець із житла, мабуть, мав на увазі не середню ціну, а ближчу до найбільших і навіть в елітних будинках.

Та якщо українців чекає перспектива прикупити помешкання в столиці за 500 доларів за «квадрат», це буде дуже непогано. До речі, цього всі прагнули і це багато хто обіцяв у 2010—2011 роках.

Що ж відбувається з цінами на вторинне житло нині і не лише в Києві, а й в інших містах України?

Звісно, старе житло шокує своєю вартістю всіх нас повсюдно.

У столиці один «квадрат» на сьогодні коштує приблизно 1800 доларів, проте ціни на вторинні помешкання, за даними різних ріелторських компаній, протягом останнього року знизилися на 15—20%. І це офіційна інформація, проте ми знаємо, що за так званим торгом, коли покупець дуже хоче здихатися старої «розвалюхи», а продавець — хоч що-небудь прикупити собі в Києві, ціни можуть «утоптатися» на 25—30%.

Крім того, люди психологічно почали тягнутися до нового, якісного і сучасного житла, й купувати «хрущовку» або маленьку панельку за 45—50 тисяч доларів бажаючих уже дуже мало. Проте й продавці в столиці не хочуть здаватися — вони все ще вичікують, що зможуть продати свій вторинний малоліквід дорого. Але все це лише прискорює ефект «кульки, що лопнула».

Нинішня ситуація на ринку старого житла в регіонах у деяких випадках повторює Київ. Проте далеко не завжди.

Так, у деяких містах ціни на вторинні помешкання практично «топчуться» на місці. Приміром, у Донецьку вартість такого житла протягом останніх місяців знизилася лише на 2—3%. Місцеві ріелтори пояснюють цей факт (і про це вже писав «УК») тим, що оливи у вогонь підливають забудовники, які постійно підвищують ціни на свої нові помешкання. Звісно, відставати від них не має бажання і вторинний ринок.

У чомусь схожий на «столицю» Донбасу в цьому сенсі і Львів — там будують замало первинного житла, тому й ціни на вторинне тримаються високо. Так, вартість останнього не змінюється протягом кількох місяців, хоча за рік вартість житла в цьому сегменті загалом знизилася на 10—15%.

А ось у Харкові, який, у свою чергу, подібний до Львова, навпаки, ціни на вторинне житло дещо зростають. Лише за квітень вони там збільшилися до 3—4% порівняно з попереднім місяцем.

Усі ж інші міста схожі на столицю. Так, у Дніпропетровську ціни в цьому сегменті ринку останніми місяцями «просіли» на 20—25%.

В Одесі, як і в Києві, активно будують первинне житло, люди також більше тягнуться до нього, аніж до вторинного. Тому й не дивно, що старі помешкання знизилися протягом півроку на 10—15%.

Що стосується можливого обвалу цін саме наприкінці 2013-го — початку 2014 року, тут цілковитої гарантії не дасть жоден аналітик, мольфар чи екстрасенс. Хоча, звісно, всі пересічні українці (хто ще не має свого житла) просто мріють по таке «диво», а хто має й хоче вигідніше продати — молять Бога, щоб такого не сталося.

Прощаю тебе, бездозвільний будинок…

НОРМОТВОРЧІСТЬ

Архітектори переймаються, що огульна будівельна амністія може призвести до небезпечних наслідків

Нині дедалі частіше  можна почути з екранів телевізорів та прочитати у пресі про таке поняття, як будівельна амністія. Що амністують у царині зведення будівель? Це поняття — фактичний дозвіл на узаконення самовільно побудованих індивідуальних житлових, садових, дачних будинків тощо.

За суттю, будівельну амністію в Україні вже кілька років просто продовжують ще на певний термін. Так сталося зовсім нещодавно — вона діятиме до 30 січня 2014.

Самовільні помешкання дедалі частіше стають «легальними». Фото Володимира ЗAЇКИ

29 квітня 2013 року набрав чинності Порядок прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків, будівель і споруд сільськогосподарського призначення І і ІІ категорії складності, побудованих без дозволу на виконання будівельних робіт і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж. Цей документ було затверджено наказом №95 Міністерства регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ (Мінрегіонбуду) 19 березня 2013 року.

Начальник управління дозвільних процедур Держархбудінспекції України Олександр Сергієнко зазначає, що під дію амністії підпадають індивідуальні житлові будинки, побудовані без дозволу на виконання будівництва у період з 5 серпня 1992 року до 12 березня 2011 року, тобто до моменту набирання чинності законом «Про регулювання містобудівної діяльності», що спрощує початок будівництва і введення об’єктів в експлуатацію.

Все в експлуатацію?!

Що дає така амністія позитивного й негативного для українського бізнесу та окремих громадян?

Як зазначає О. Сергієнко, у 2012 році за «будівельної амністії» було введено в експлуатацію 48 тисяч самовільно побудованих об’єктів, тоді як у 2011 році — 17 115 об’єктів.  Також цього року, на думку фахівця, очікується приблизно така сама кількість легалізованих самобудів, як і торік. Отже, ефект у збільшенні кількості можна спостерігати одразу. А ось яка якість цього житла та різних споруд?

Чимало фахівців ринку вважають, що саме завдяки «будівельній амністії» в Україні останніми місяцями стали збільшуватися обсяги введення в експлуатацію житла. Так, приміром, лише за січень 2013 року, за даними Держархбудінспекції, було введено в експлуатацію 2 мільйони квадратних метрів, тоді як саме такий обсяг був притаманний цілому кварталу — січню-березню 2012 року.

Президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе наводить такі показники: з 10,75 мільйона квадратних метрів житла, яке було введено у 2012 році, 36,2% становлять будівлі, які пройшли шлях будівельної амністії.

Відомий архітектор лауреат Державної премії України з архітектури Георгій Духовичний у коментарі кореспонденту «УК» зазначив, що загалом самовільні будови, які зводили у наших містах і селах (особливо фізичні особи)  протягом усіх років незалежності України, були природною реакцією людей на занадто складну та важку для сприйняття й виконання дозвільну систему.

«Якби такі процедури й насправді були швидкими, то все йшло б законним шляхом. Проте нормою стало порушення. Зазначу, що я не проти добудови незаконних будівель за так званими спрощеними схемами. Однак це не означає, що ми повинні тепер огульно надавати таку можливість усім недобудовам», — констатує Г. Духовичний.

Лише ретельні обстеження

І не погодитися з шанованим архітектором просто неможливо. Так, сьогодні, як бачимо, «амністують» будівлі І і ІІ категорії складності. Як уже писав «УК», до них належать і деякі п’ятиповерхові будинки. А це вже серйозні споруди, й надавати дозвіл на їх узаконення та закінчення будівництва без ретельного обстеження просто халатно, а, можливо, навіть злочинно.

Із цим цілком погоджується й пан Духовичний. Так, за його словами, ми повинні ретельно повіряти (перед отриманням статусу «амністований»), приміром, об’єкти, що перебувають на чужих будмайданчиках, зведені на зсувних зонах, на різних охоронних територіях тощо.

Архітектори, як завжди, — чи не найбільші захисники безпечного будівництва в Україні. Тому нині архітектурна спільнота впевнена в тому, що так звані «амністовані» споруди повинні пройти ретельні обстеження на предмет стійкості та пожежної безпеки. Також не зайвою буде екологічна експертиза. І всі питання повинні контролювати головні архітектори міст і регіонів.

Георгій Духовичний  наводить цікавий приклад, як він свого часу працював в архітектурних архівах столиці, де йому потрапив у  руки документ початку ХХ століття: господар одного з київських будинків просив особистого дозволу головного архітектора Києва на встановлення лави біля свого парадного.

Можливо, цей випадок доволі кумедний, можливо, таке вже, як кажуть, «занадто», проте на численних прикладах безвідповідальності будівельників, проектувальників та фізичних осіб, що самі зводять житло, в наш час можемо  впевнено сказати, що краще перестрахуватися, ніж навпаки. Тоді «амністовані» недобудови не стануть небезпечними для їхніх же мешканців.

Сторінку підготував Олег ГРОМОВ, «Урядовий кур’єр»