ПРОБЛЕМА

До чого призведе реформування порядку реєстрації прав власності  на нерухомість?
 

З 1 січня наступного року державна реєстрація прав на нерухоме майно проводитиметься в порядку, визначеному Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та постановою Кабінету Міністрів від 22 червня 2011 р. № 703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

У зв’язку з останнім дорученням Президента України щодо розробки проектів законів та нормативно-правових актів для впорядкування системи реєстрації прав власності на нерухоме майно підприємства БТІ готові надавати всебічну фахову допомогу в підготовці нормативно-правових документів, змін до чинного законодавства.

За рамками  правового поля

На жаль, ініціатором цієї реформи — Міністерством юстиції — не було розроблено ані концепції, ані правового аналізу наслідків від самої реформи, яка вже перебуває у глухому куті та виходить за рамки правового поля.

Виходячи з реалій сьогодення, фахівці Української асоціації бюро технічної інвентаризації «Укртехінвентаризація» провели аналітико-правовий аналіз, який показує: все, що нині здійснює Мін’юст щодо реформування порядку реєстрації прав власності на нерухомість, беззаперечно призведе до вкрай негативних наслідків, а саме:

— втрати достовірної та точної інформації (реєстрації) на об’єкти нерухомості всіх форм власності. Це призведе до шахрайського та рейдерського захоплення майна, перерозподілу власності, порушень норм прямої дії Конституції, прав громадян України на захист їх власності з боку держави;

— обмеження функцій органів місцевого самоврядування відобразяться на суттєвому зниженні податкових надходжень від податку на нерухомість, як в державний бюджет, так і до місцевих бюджетів;

— незахищеність ін?фор?маційної системи реєстрації речових прав, оскільки не узгоджені та не встановлені чіткі вимоги законодавства щодо захисту конфіденційної інформації, яка відображається в електронній системі державних органів;

— погіршення виконання своїх обов’язків податковими, правоохоронними та органами соціального за?хисту;

— чинним законодавством не передбачено проведення технічної інвентаризації БТІ перед укладанням угод про відчуження нерухомого майна, що може призвести до збільшення кількості шахрайських схем з нерухомістю та полегшити їх реалізацію.

Як продати  знесений будинок

Ось лише кілька нових шахрайських схем, які спокійнісінько можуть виникнути після 1 січня нового року, тобто після того, як стартує реформа.

Продається перепланована нерухомість за велику суму готівкою, а в договорі купівлі-продажу зазначається набагато менша сума. Надалі договір визнається недійсним рішенням суду в зв’язку з самочинним будівництвом цієї нерухомості, а покупцю повертаються лише ті кошти, які зазначені в договорі купівлі-продажу.

У випадку підробки документа про власність відчуження може відбутись без відома власника, оскільки БТІ не проводитиме обстеження нерухомості перед укладенням угод купівлі-продажу. Внаслідок цього повернути нерухомість справжньому власнику стане практично неможливим!

Також жертвами шахраїв можуть стати громадяни, які самостійно, без участі кваліфікованих спеціалістів, оглядатимуть нерухомість перед купівлею. Їм можуть показати інший об’єкт нерухомості, ніж той, який продається (інший поверх, корпус тощо).

Також будуть постійні зловживання під час поліпшення житлових умов, оскільки житлова площа квартири в документах про власність може суттєво відрізнятись від фактичної.

Цілком ймовірна ситуація, коли об’єкт нерухомості, який уже знесений, продаватиметься з метою відмивання коштів або ж на нього буде отримано кредит в банку. З’явиться можливість продажу знесеного або зруйнованого об’єкта нерухомості з метою реєстрації фіктивних фірм або фіктивної реєстрації місця проживання (реєстрації) громадян.

У програші залишиться й держава. Адже вона втрачатиме дохід до бюджету, оскільки продаватиметься нерухомість із більшою фактичною площею, ніж та, яка вказана в документі про власність (в цьому випадку державне мито, пенсійний збір та податок будуть значно занижені). Це може відбуватись і тоді, коли площа об’єкта нерухомості збільшена в результаті добудови, надбудови та не відображена в правовстановлюючих документах.

Під час технічної інвентаризації за заявою власника БТІ проводить обстеження нерухомості та, у разі наявності самочинного будівництва, робить відповідні позначки, які надалі унеможливлюють вчинення дій щодо відчуження майна. Відсутність такого стримуючого фактора призведе до неконтрольованого збільшення самочинного будівництва, перепланувань, переобладнань та реконструкцій. Самочинне будівництво, реконструкція нерухомого майна призведе до збільшення кількості випадків руйнації житлового і нежитлового фонду та виникненню надзвичайних ситуацій.

Потрібні  нові закони

Але цього можна було б уникнути, якби вступив у дію Закон «Про облік і технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна», який Президент України повернув зі своїми пропозиціями для повторного розгляду Верховною Радою.

Для збереження єдиної системи реєстрації прав та технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, а також з метою захисту громадян від зловживань та додаткових витрат при оформленні транзакцій вважаємо за вкрай необхідне прийняти Закон «Про облік і технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна» та призупинити на один рік дію таких законодавчих актів: Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», Постанови Кабінету Міністрів від 22 червня 2011 р. № 703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Українська асоціація бюро технічної інвентаризації «Укртехінвентаризація» звернулась до Кабінету Міністрів з пропозицією створити комісію для удосконалення роботи з реєстрації прав та технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна за участю представників органів місцевого самоврядування, місцевої виконавчої влади, Податкової служби, Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, а також керівників БТІ. 

Леонід ЧЕРНЕНКО, 
голова Української  асоціації БТІ
«Укртехінвентаризація»,
   для «Урядового кур’єра»