Якщо колись ринок нерухомості України в різних регіонах мав приблизно однакові тенденції і відрізнявся лише цінами та обсягами транзакцій, то нині його можна сміливо розділити на три сегменти за територіальною ознакою.

Цікаве сегментування

Так вважає президент Асоціації спеціалістів з нерухомості (ріелторів) — (АСНУ) України Сергій Злидень. За його словами, до першого сегменту належить більшість областей країни. Тут ситуація біль-менш стабільна і напряму залежить від стану економіки держави. Попит у цих регіонах є, але він вкрай низький. Другий сегмент — територія окупованого Криму, де об’єктами нерухомості цікавляться росіяни, але далі дзвінків справа не йде. Тут усі добре розуміють, що через невизначеність статусу півострова будь-які інвестиції там мають шалені ризики. Третій сегмент — ринок нерухомості східних областей, який існує, де-факто, в умовах ведення бойових дій.

Варто зазначити, що саме ситуація на сході країни вплинула на зміну тенденцій в інших регіонах наприкінці травня та на початку червня. Ріелтори багатьох регіонів, особливо сусідніх з Луганською та Донецькою областями, відзначили збільшення попиту на житло через те, що багато жителів територій, захоплених терористами, намагаються переїхати в більш спокійні регіони.

При цьому левова частка переселенців цікавиться не придбанням житла, а його орендою. Саме цим і спричинене зростання попиту передовсім на винаймане житло. Однак ціни на ринку оренди вгору не пішли. Кількість переселенців не настільки значна, щоб перекрити ті негативні тенденції, з якими зіткнувся ринок останніми місяцями.

Власним житлом обзаводяться одиниці. Як правило, це громадяни, які мали достатні накопичення для купівлі квартири або змогли продати своє майно у неспокійних регіонах, а також бізнесмени, що переводять свій бізнес в інші області.

Вартість продажу нерухомості на вторинному ринку в доларовому еквіваленті практично не змінилася як у Києві, так і в інших регіонах, де нині немає воєнних дій. У середньому квадратний метр житлової площі у Києві на початку року коштував 1854 дол. /кв. м. Нині середня вартість становить 1849 доларів, тобто ціна знизилася приблизно на чверть відсотка. Ціни в Одесі також суттєво не змінилися — середня вартість «квадрата» становить 1148 доларів США проти 1156 на початку року. У Львові вартість житла за підсумками травня в середньому знизилася з 1106 дол. /кв. м. на початку року до 1103. Трохи більше відсотка (із 817 до 807 дол. /кв. м.) втратили у середній вартості квартири в Харкові. Ціна на житло у Дніпропетровську також залишилася стабільною: 871 дол. /кв. м. у травні проти 868 дол. /кв. м. у січні.

Пожвавлення не буде

Щоправда, за даними бази реальних угод Системи ефективної торгівлі АСНУ, продавці стали більш поступливими і готові торгуватися. Якщо раніше покупець міг розраховувати на знижку до 5% від заявленої вартості, то нині поступки сягають 10—15%.

Таким чином, показники вартості житла на вторинному ринку України, які надано вище від Асоціації фахівців з нерухомості ріелторів, це так звані ціни пропозиції. Ціни ж торгу, як неодноразово писав «УК», — нижчі. Інколи знижки за умови торгу сягають і більших показників, ніж констатує АСНУ.

Сергій Злидень переконаний, що до кінця літа причин для серйозних змін на ринку немає. Ріелтори очікують традиційного пожвавлення ринку на початку осені. Однак проявиться це пожвавлення лише зростанням кількості транзакцій, ціна квадратного метра навряд чи піде вгору. Адже, щоб змінити цінову ситуацію, ринок має насититися. Проте навіть до кінця цього року АСНУ не прогнозує такого насичення.

Водночас експерт ринку Сергій Костецький навпаки зазначає, що останніми місяцями попит на житло серед населення почав дещо активізуватися порівняно, приміром, із зимою 2013—2014 років та початком весни. На його думку, найменш затребуваним воно було у березні — такого зниження попиту не було впродовж останніх 20 років. Проте у квітні—травні ситуація почала змінюватися, і кількість укладених угод купівлі-продажу житла більш-менш стабілізувалася.

Але експерт все ж таки наголошує, що затребуваність житла на вторинному ринку практично вдвічі менша, ніж на первинному. Значно поменшало і пропозицій житла, адже потенційні продавці займають так звану очікувальну позицію. Приміром, якщо до кризи в Києві пропонували придбати 55 тисяч квартир, то тепер лише 25 тисяч.

За його ж словами, вторинний ринок нині почуває себе дуже погано через те, що всі розрахунки на суму понад 150 тисяч гривень роблять безготівковим способом. Експерт це пояснює на прикладі: продавець пропонує квартиру за 100 тисяч доларів. Покупець повинен покласти йому цю суму на банківській рахунок у гривневому еквіваленті. Проте банк переведе цю суму впродовж трьох-чотирьох операційних днів. Тож продавець отримає свої гроші через чотири дні, коли вже буде інший курс долара до національної валюти.

Сергій Костецький наголошує: якщо продавці і продадуть своє помешкання, то купити долари чи євро їм буде проблематично, адже курс, звісна річ, почасти змінюється.

Тому за цих умов і проблем вторинний ринок нерухомості не популярний серед українців, натомість вони останнім часом купують житло на первинному ринку.